나이스옥션 법원경매 마산 2023타경1797 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 400 임야 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경1797 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 400 임야 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매4계 2023타경1797 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 400 | 감정가: 1,169,141,000원 | 최저가: 748,250,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2023타경1797 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2023타경1797 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 400

용도: 임야 (전으로 일부 이용 중)

감정가: 1,169,141,000원

토지면적: 6201.00㎡ (약 1875.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OO

채무자: 김OO

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요 (목록 1, 2)

본 물건은 총 3개의 목록으로 구성되어 있으며, 일괄 매각으로 진행됩니다.

목록 1, 2, 3 (토지) 상세 내역:

일련번호(1): 완경사지대 내 일부 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 전으로 이용 중입니다. 본 토지는 맹지이며, 일련번호(3)번 토지를 경유하여 접근 가능합니다. 토지이용계획은 계획관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

일련번호(2): 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 전으로 이용 중입니다. 본 토지 역시 맹지이며, 일련번호(3)번 토지를 경유하여 접근 가능합니다. 토지이용계획은 계획관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 영농여건불리농지에 해당합니다.

일련번호(3): 완경사지대 내 일부 평탄하게 조성된 토지임야입니다. 본 토지는 남서측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획은 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다.

주요 참고사항:

본건 지상에 소재하는 잡목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

목록 3번 토지의 일부는 접도구역에 저촉되는 바, 최저매각가격은 이를 감안한 금액입니다.

인접지와의 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었습니다.

1.2. 입지조건

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 400이며, "군령마을"의 남동측 근거리에 위치합니다.

주변 환경은 대부분 농경지와 자연림으로 형성된 지방도변의 농경지대로 이루어져 있어, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하여 교통 상황은 원활한 편입니다.

단, 목록 1, 2번 토지는 맹지이므로, 목록 3번 토지를 통해서만 접근이 가능하다는 점은 유의해야 합니다. 목록 3번 토지는 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 김OOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

소유자는 최OO이며, 채무자는 김OO입니다.

과거 남용갑으로부터 공사대금 223,580,000원을 위한 유치권 신고가 있었으나, 이에 대하여 유치권이 부존재한다는 확정 판결(창원지방법원 마산지원 2024가단729, 창원지방법원 2025나11804)이 존재하므로, 현재 유치권과 관련된 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

목록 1, 2번 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으니, 사전에 반드시 확인 및 준비하셔야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 창원시 마산합포구 구산면 석곡리는 도심에서 벗어난 지역으로, 주변은 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있습니다.

전통적인 의미의 상권이 발달한 지역은 아니며, 농업이나 자연 친화적인 활동이 주를 이루는 곳입니다.

마산 도심과의 거리가 다소 있어, 상업 시설이나 편의 시설 이용 시 차량을 통한 이동이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 건 인근에는 "군령마을"이 위치하고 있습니다.

주변은 주로 농경지와 자연림으로 이루어져 있어, 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공합니다.

생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 마산합포구 중심 시가지로 이동해야 이용 가능하며, 대중교통보다는 자가용 이용이 편리합니다.

현재까지 파악된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 목록 1, 2번 토지는 별도의 도로가 없어 목록 3번 토지를 경유해야만 접근이 가능합니다. 이는 향후 건축이나 토지 활용 시 진입로 확보 문제와 관련하여 추가적인 법적, 기술적 검토가 필요할 수 있습니다.

경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 것으로 조사되어, 정확한 토지 위치 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다. 이는 향후 토지 경계 관련 분쟁 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

농지취득자격증명: 목록 1, 2번 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 자격증명 미비 시 입찰 무효 또는 매수보증금 몰수 등 매우 큰 불이익을 받을 수 있으니, 입찰 전 반드시 준비 및 확인이 필요합니다.

토지이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 농림지역, 접도구역, 보전산지 등 다수의 법규 및 규제를 받고 있습니다. 특히 접도구역, 산지 관련 규제는 건축 등 개발 행위에 큰 제약을 줄 수 있으므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

영농여건불리농지: 목록 2번 토지는 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 농업 외의 다른 용도로의 개발 및 활용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구의 외곽 지역에 위치한 넓은 면적의 임야 및 전 토지입니다. 감정가는 11억 6천여만원으로 책정되었습니다.

가장 주목할 만한 점은 유치권 신고가 있었으나, 법원으로부터 유치권이 부존재한다는 확정 판결을 받아 권리 관계가 매우 명확하고 안전하다는 것입니다. 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 복잡한 법적 문제를 사전에 차단하는 큰 장점입니다.

하지만, 일부 토지가 맹지이며, 경계가 불분명하여 측량이 필요한 점, 다수의 토지 이용 규제가 존재하고, 농지 취득 시 자격증명이 필수적이라는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 제약 사항입니다.

본 물건은 전원생활, 주말농장, 임업, 또는 특정 목적을 가진 귀농·귀촌 희망자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 그러나 일반적인 주거지나 상업 시설로의 즉각적인 활용에는 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 유치권 부존재 확정 판결로 인해 법적 분쟁의 소지가 없어 안심하고 투자할 수 있습니다.

넓은 면적 대비 가격 경쟁력: 6201㎡ (약 1875.8평)의 넓은 면적임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 합리적일 가능성이 있어, 시세 확인 후 투자 가치를 면밀히 검토해 볼 만합니다.

지역 개발 잠재력: 구산면 지역의 장기적인 개발 계획이나 도로망 확충 등의 잠재력을 고려한 장기 투자 대상이 될 수 있습니다.

자연 친화적 활용: 쾌적한 자연 환경을 활용한 체험 농장, 힐링 공간, 또는 임업 경영 등 친환경 사업 투자에 적합합니다.

법원 정보

마산지원 경매4계