나이스옥션 법원경매 천안 2023타경107483 [1] 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 139-2 도로 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2023타경107483 [1] 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 139-2 도로 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매5계 2023타경107483 | 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 139-2 | 감정가: 2,857,480,000원 | 최저가: 686,081,000원 | 용도: 도로

1. 천안지원 2023타경107483 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2023타경107483 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 139-2

용도: 도로

감정가: 2,857,480,000원

토지면적: 22,581.00㎡ (약 6,831.35평)

토지 지분율: 2258100

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 윤OO

채무자: 케OOOOOOOOOO

채권자: 세OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명,

주의사항: 1. 일괄매각.

2. ①②토지는 맹지이며, ③토지는 ④도로와 연계된 '관습상 도로'를 이용하여 출입함(감정평가서 참조).

3. ①②토지는 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

4. ①②토지는 공부상 '전'이나, 현황은 '자연림'과 유사한 상태임.

5. ③토지는 토목공사를 한 흔적이 있음(감정평가서 참조).

1.2. 물건 현황 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 소재 "봉재교차로" 남서측 인근의 국도 주변에 위치하고 있으며, 주변은 일반국도변의 소규모 공장지대 및 임야지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 물건 기호3 중 남동측 부위까지 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

지적 형태는 기호1,2가 사다리 유사 부정형, 기호3이 부정형, 기호4가 사다리 형태이며, 지세는 전반적으로 완경사지입니다.

이용 상태는 기호1,2 토지가 오랫동안 휴경지로 방치되어 자연림과 유사한 상태이며, 기호3 토지는 건물 신축 신고 후 토목 공사 흔적이 있으나 역시 방치되어 자연림 상태입니다. 기호4 토지는 기호3 토지의 진입로로 필수적인 도로로 이용되고 있습니다.

기호3 토지는 기호4 도로와 연계된 관습상 도로(콘크리트 포장)를 이용하여 출입하며, 기호1,2 토지는 맹지입니다.

용도지역은 기호1,2,3 토지가 '비도시지역, 보전관리지역'이며, 기호4 토지는 '비도시지역, 계획관리지역'입니다.

모든 필지는 '가축사육제한구역'에 해당하며, 기호3 토지는 '준보전산지'로 추가 지정되어 있습니다.

공부상 지목은 기호1,2 토지가 '전'이나, 현황은 오랜 휴경으로 인해 '자연림지'와 유사한 상태입니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 국도(세종평택로, 43번 국도)와 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 아산테크노밸리와 인근 산업단지들의 배후지역으로서 잠재적인 발전 가능성이 있습니다. 주변으로 소규모 공장들이 혼재되어 있어 산업 활동이 이루어지고 있으며, 이는 향후 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.

다만, 해당 지역은 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 기호3 토지는 '준보전산지'에 해당하여 산지 이용에 관한 추가적인 법적 규제가 적용될 수 있습니다.

주변 지역 개발 계획으로는 아산 디지털 일반산업단지, 아산 리더스밸리 일반산업단지 등이 조성 또는 확장되고 있어 산업 인프라 확충이 예상됩니다. 이는 해당 토지의 활용 가능성을 높일 수 있는 요소입니다.

현지 조사 결과, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 세OOOOOOOOO입니다. 소유자는 윤OO입니다. 경매로 인한 소유권 이전 시 기존의 권리 관계는 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 임의경매의 특성상 말소되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가적인 특이 권리사항은 파악되지 않습니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 둔포면 봉재리 일대는 국도변에 위치한 공장지대 및 임야지대로, 농촌 및 산업단지 지역의 특성을 복합적으로 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있어 직접적인 상권 분석보다는 주변 산업단지와의 연계성을 고려한 분석이 필요합니다. 다만, 아산테크노밸리 등 인근 산업단지의 개발 및 확장으로 인해 관련 종사자를 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이나 서비스업종의 잠재적 수요는 존재할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

아산시 둔포면은 충청남도 북부에 위치하며, 천안시 및 평택시와 인접하여 비교적 편리한 접근성을 가지고 있습니다. 지역 내에는 기본적인 생활 편의시설들이 갖추어져 있으며, 인근 도시와의 연계를 통해 더욱 다양한 생활 서비스를 이용할 수 있습니다. 다만, 본 물건 자체는 자연림과 유사한 상태의 토지로, 주변 편의시설까지의 이동 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 맹지: 기호1,2 토지는 맹지로, 도로에 직접 접해있지 않아 건축 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명 필요: 기호1,2 토지는 공부상 '전'으로 농지에 해당하며, 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 전 반드시 관련 절차를 확인해야 합니다.

3. 현황과 공부상 지목 불일치: 기호1,2 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '자연림'으로 이용되고 있어, 실제 이용 목적 및 가치 평가에 있어 고려가 필요합니다.

4. 관습상 도로 이용: 기호3 토지는 '관습상 도로'를 이용하여 출입하므로, 도로 이용과 관련된 분쟁 발생 가능성 및 법적 불확실성이 존재할 수 있습니다. 이는 향후 도로 사용에 대한 권리 확보 또는 관련 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

5. 산지 규제: 기호3 토지는 '준보전산지'로 지정되어 있어 산지 전용 및 개발에 있어 법적 제한이 따릅니다. 다만, 최근 산지 규제 완화 움직임이 있어 향후 제도 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

6. 토목 공사 흔적만 있는 상태: 기호3 토지는 토목 공사 흔적이 있으나 방치된 상태로, 추가적인 개발 및 복구에 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 아산시 둔포면 일대의 국도변에 위치한 토지로, 주변 산업단지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요, 관습상 도로 이용, 산지 규제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 기호1,2 토지는 맹지이며 농지로서의 특성을 가지는 반면, 기호3 토지는 관습상 도로를 이용하며 준보전산지라는 점에서 개별 필지별 특성이 상이하여 면밀한 검토가 요구됩니다. 감정가는 28억 5천만 원 이상으로 비교적 높은 편이며, 이러한 리스크들을 감안하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 미래 개발 가능성: 아산 디지털 일반산업단지, 아산 리더스밸리 일반산업단지 등 주변 산업단지 조성 및 확장 사업으로 인한 수혜 기대.

2. 도로 접근성: 43번 국도 인접으로 물류 및 교통의 이점.

3. 토지 활용 잠재력: 보전관리지역 및 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력 보유.

4. 지분 투자 가능성: (만약 분할 매각 또는 공동 투자 시) 소액 투자를 통한 시세 차익 노릴 수 있으나, 현재는 일괄 매각 대상임.

5. 맹지 및 산지 관련 규제 완화 시 가치 상승: 향후 관련 법규 완화 시 토지 활용 범위 확대 가능성.

법원 정보

천안지원 경매5계