나이스옥션 법원경매 천안 2022타경5603 [1] 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 691 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2022.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 "천안예술의전당" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 천안종합휴양관광지 내 상업용, 상업나지 및 숙박시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 건축중인 상태임.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약 20-25미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호1·2] 계획관리지역(2016-12-21), 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 온천지구<온천법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 건축중인 제시외 건물 2개동이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 2. 토지에 소재하는 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외.
3. 목록 1, 2에 대하여 2022. 12. 27. 박공수로부터 공사대금 금 1,010,360,000원, 2023. 1. 3. (주) 한진상사로부터 공사대금 금 48,444,760원, 2023. 1. 4. 주식회사 상장이엔지로부터 공사대금 228,175,000원의 각 유치권신고서가 제출되었고, 목록 3, 4에 대하여 2024. 1. 16. 박공수로부터 825,680,580원, 2024. 3. 27. 주식회사 한진상사로부터 48,444,760원의 각 유치권신고서가 제출되었으나, 박공수 및 주식회사 한진상사에 대하여 대전지방법원 천안지원 2023가합101069호, 주식회사 상장이엔지에 대하여 대전고등법원 2024나12505호로 각 유치권이 부존재하다는 판결 및 화해권고결정이 2024. 11. 26.자로 제출됨.
4. 정확한 경계 등의 측량은 지적측량 등이 필요함.
5. 목록 3. 건물 및 목록 4. 건물은 현재 공사중단 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임(감정평가서 참조).
6. 목록 3. 건물 및 목록 4. 건물의 옥상에 소재하는 옥탑은 매각에 포함.
7. 박공수가 2025. 5. 2. 유치권신고(2022. 12. 27.자 신고와 동일채권)하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2022타경5603 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 691

용도: 숙박시설

감정가: 3,049,802,280원

토지 면적: 2343.40㎡ (약 709.03평)

건물 면적: 4037.84㎡ (약 1221.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO (서울서부신용협동조합)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 "천안예술의전당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 천안종합휴양관광지 내 상업용, 상업나지 및 숙박시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대임.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

토지 형태 및 이용 상태: 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 건축 중인 상태임.

인접 도로 상태: 남측으로 로폭 약 20-25미터의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 관광지, 온천지구.

1.2. 권리 분석

말소 기준 권리:

토지: 서울서부신용협동조합 근저당권 (2020-08-27 접수)

건물: 서울서부신용협동조합 근저당권 (2023-10-26 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 근저당, 압류 등은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

토지 등기부상 갑구의 소유권이전청구권가등기(박공수, 2021-04-06) 및 소유권이전청구권가압류(대한테크산업주식회사, 2021-10-19)는 말소 기준 권리보다 선순위이나, 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다. (법원 확인 필요)

건물 등기부상 소유권보존등기(유제봉외 1명, 2023-10-20)는 소유권 자체와 관련된 것으로 매각으로 소멸되지 않습니다.

유치권 신고 및 법적 판단:

박공수, (주)한진상사, 주식회사 상장이엔지로부터 공사대금을 원인으로 한 유치권 신고가 다수 제출되었습니다.

다만, 박공수 및 (주)한진상사에 대하여는 유치권 부존재 판결 및 화해권고 결정이 있었고, 주식회사 상장이엔지에 대해서도 유치권 부존재 판결 및 화해권고 결정이 제출되었습니다.

박공수가 2025. 5. 2. 추가로 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

현재로서는 유치권으로 인한 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 박공수의 불분명한 유치권 신고 건은 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

(주)한진상사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

상장이엔지: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인들은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권 분석

위치: "천안예술의전당" 남서측 인근, 천안종합휴양관광지 내 숙박시설 부지.

상권 특성: 주변 관광지 개발과 연계된 잠재력 보유. 상업용, 상업나지, 숙박시설 등이 혼재된 미성숙 상가지대.

추가 조사 사항: 관광지 활성화 정도, 주변 숙박시설 경쟁 현황, 관광객 수요 변화 추이 등.

1.4. 생활 정보

교통: 차량 접근 용이하며, 대중교통 이용도 가능함.

편의 시설: "천안예술의전당" 인근에 위치하여 문화 시설 이용 편리.

주변 시설: 천안종합휴양관광지 내에 위치하여 레저 및 휴양 시설 접근성 양호.

혐오 시설:

제공된 정보 및 주변 환경 분석만으로는 혐오 시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

천안시는 환경사업소를 다목적 시설로 운영하고 있으며, 특정 지역에서는 혐오시설(가축사체 처리시설, 음식물처리시설 등) 건설과 관련하여 주민들의 반발이 있었던 사례가 있습니다.

본 건이 위치한 천안종합휴양관광지 일대는 문화, 휴양 시설 중심으로 개발 계획이 수립되어 있어, 현재로서는 혐오 시설의 직접적인 영향권에 있다고 보기는 어렵습니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 이에 따른 지역적 제한은 존재합니다.

부동산 등기부, 토지이용계획, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미완공 및 미사용승인 건물: 현재 건물이 공사 중단 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물임. 사용승인 획득을 위한 추가 공사 및 절차 필요.

복잡한 권리관계: 다수의 유치권 신고 및 법적 분쟁 이력 존재. 박공수의 2025년 유치권 신고 건의 성립 여부가 불분명하여 법적 리스크가 잔존할 수 있습니다.

중복 병합 사건: 사건 번호에 (1) 표시 및 특수물건정보에 중복 병합 사건으로 기재되어 있어, 경매 절차가 복잡할 수 있으며 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 경계 불명확: 정확한 경계 확인을 위한 지적측량이 필요하며, 이로 인한 경계 분쟁 가능성.

매각 제외 물건: 토지 목록 2에 소재하는 컨테이너박스 1동은 매각 대상에서 제외되므로, 매수 후 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안종합휴양관광지 내에 위치한 숙박시설 부지로, 향후 관광지 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 현재 건물은 공사 중단 및 미사용승인 상태로, 사용 가능 상태로 만들기 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

권리 관계상 복잡한 유치권 분쟁 이력이 있었으나, 대부분 법적 판단으로 해소되었으며, 박공수의 불분명한 유치권 신고 건만 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

투자 시에는 미완공 건물 처리 비용, 사용승인 절차, 잠재적 유치권 문제, 토지 경계 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

관광지구 내 위치하여 향후 개발 및 관광 수요 증대에 따른 가치 상승 기대.

"천안예술의전당" 등 주변 관광 인프라와의 연계 가능성.

권리 관계가 대부분 정리된 상태 (일부 불확실한 유치권 제외).

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 용이성 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 미완공 및 미사용승인 건물이라는 큰 리스크를 안고 있습니다.

또한, 박공수의 불분명한 유치권 신고 건 등 잠재적 법적 분쟁 가능성도 존재합니다.

정확한 공사 완료 비용, 사용승인 관련 인허가 비용, 잠재적 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(3,049,802,280원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

구체적인 입찰가 산정은 추가적인 공사 견적, 법률 검토, 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.