나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1673 [1] 제주특별자치도 제주시 삼양일동 231 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 삼양일동 소재 “삼양검문소 교차로” 남동측 원거리(약1.2km)에 위치하며, 주위는 과수원이 주를 이루는 녹지지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평지 및 저지인 사다리형의 토지로서, 전 및 과수원, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약3미터(지적 약4미터)내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도""에 표시된 바와 같이 (ㄱ-ㅈ)이 소재함.

공부와의 차이

지적공부상 지목이 ""과수원""이나, 현황 ""전,과수원,주거용건부지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이오며, 토지취득시 농지취득자격증명서가 필요하다 판단되오니 해당관청에 확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브 및 기와슬레이트지붕 2층건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등,
창호: PVC새시창호, 목재창호 등임.

이용상태

주거용(1층) 및 사무실(2층)로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도""에 표시된 바와 같이 (ㄱ-ㅈ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 2층 용도가 ""주택""이나, 현황 ""사무실""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-3) 포함
목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1673 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양일동 231 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 매촌동3길 123-3)

용도: 단독주택 (1층 주거용, 2층 사무실)

1.3. 감정가및면적

감정가: 1,439,730,700원

토지면적: 8199.00㎡ (약 2480.2평)

토지지분: 8199㎡

건물면적: 97.72㎡ (약 29.6평)

건물지분: 97.72㎡

건물 제시외면적: 61.30㎡ (약 18.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 제주시 삼양일동 소재 “삼양검문소 교차로” 남동측 원거리(약1.2km)에 위치하며, 주위는 과수원이 주를 이루는 녹지지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

남측으로 노폭 약 3미터(지적 약 4미터) 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획및제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정이 존재하나, 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 을10) 및 임의경매 개시 결정(제주신용협동조합, 갑15)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 1,260,000,000원.

3.2. 임차인현황

임차인: 권

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자/사업일자: 미상

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수 사항 없음.

임차인: 유

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자/사업일자: 미상

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수 사항 없음.

임차인: 조

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자/사업일자: 2025-05-23

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수 사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

*임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우도 있으나, 대항력 없는 것으로 확인되어 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 및 권리관계는 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을10)이며, 접수일자는 2022-05-23임.

4. 상권분석

4.1. 주변단지시세분석

주변 실거래가 정보 분석 결과, 최근 2026년 3월~5월 사이 동일 생활권 내 연립 및 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

에코그린빌8차 (2016년 준공, 약 85㎡): 2026년 5월 16일 2억 7,500만원 (25.7평), 2026년 5월 3일 2억 9,500만원 (25.6평)에 거래되었습니다.

센트레빌 (2018년 준공, 약 63㎡): 2026년 3월 29일 2억 1,000만원 (19.0평)에 거래되었습니다.

본 건은 단독주택으로, 연립/다세대와 직접적인 비교는 어려우나 주변 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고가 됩니다.

4.2. 시세동향

제주 제주시 삼양일동 지역의 부동산 시장은 꾸준한 거래량을 보이고 있으며, 특히 신축 및 준신축 건물의 가치가 높게 평가되는 경향이 있습니다. 본 건의 감정가는 14.4억원으로, 유사 면적의 신축 다세대 주택 시세와 비교 시 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본건은 제주시 삼양일동 지역에 위치하며, 주변은 과수원 및 녹지지역으로 구성되어 있습니다.

“삼양검문소 교차로” 인근에 편의시설이 위치할 것으로 예상되나, 직접적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)까지의 거리는 도보로 접근하기에는 다소 떨어져 차량 이용이 필수적입니다.

*인근 지역 검색 결과, 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.*

5.2. 기타

건물은 1층 주거용, 2층 사무실로 이용 중이며, 벽돌조 2층 단독주택입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지관련사항

토지 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전, 과수원, 주거용 건부지'로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가합니다.

전체 면적 중 97.72㎡에 대해 농지 전용 허가를 받았으며, 목적 외 이용 시 원상회복 명령이 발할 수 있다는 회신이 있습니다.

6.2. 제시외건물및법정지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물(파이프조 차광막 비가림, 이동식 컨테이너 창고, 판넬조 창고, 경량철골조 창고, 폐 버스 등)이 소재합니다.

목록 2 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물들로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의차이

토지: 지목 '과수원' vs 현황 '전, 과수원, 주거용 건부지'.

건물: 공부상 2층 용도 '주택' vs 현황 '사무실'.

6.4. 기타주의사항

건물 일부(2층)가 공부상 용도와 다르게 이용 중이므로, 향후 용도 변경 또는 원상복구에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 제주 제주시 삼양일동에 위치한 토지 및 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 함께 주거 및 사무실로 복합 이용 가능한 건물을 보유하고 있습니다.

권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 농지 관련 규제 및 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 등 확인해야 할 사항들이 존재합니다.

주변 시세 대비 높은 감정가는 잠재적 투자 매력도를 판단하는 데 신중함을 요구합니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성 (자연녹지지역 내 건폐율, 용적률 확인 필요).

* 제주 삼양동 지역의 입지적 장점.

* 주거 및 상업 시설(사무실) 복합 이용 가능.

9. 예상입찰가

감정가: 1,439,730,700원.

본 건은 농지법, 토지 이용계획 등 규제 사항이 존재하며, 제시외 건물로 인한 법정지상권 등 불확실성이 있습니다. 또한, 주변 연립/다세대 시세와 직접 비교하기는 어려우나, 유사 면적의 거래가 2억~3억원 수준임을 감안할 때 감정가 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

안전한 투자를 위해서는 인수 보증금이 없는 점, 제시외 건물 제외 물건, 농지 관련 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세, 물건의 희소성, 잠재적 리스크 등을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 감정가의 70~80% 수준인 약 10억 7백만원 ~ 11억 5천 1백만원 선에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.