나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1674 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 1653 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 마을주변 주택 및 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 중산간도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1), (2), (5)~(7): 인접도로 및 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공히 과수원으로 이용중임. 기호(4): 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(8): 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)~(8): 연접한 토지로, 기호(1), (4), (5), (7)은 본건 동측으로 폭 약 3미터 내외, 기호(8)은 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2), (6)은 지적공부상 맹지로 인접지를 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (4)~(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 기호(1), (4)~(6) 지상에 제시외건물(ㄱ), (ㄴ), (ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(7)은 공부상 지목이 전이나 현황 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1), (2), (5)~(8)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

잡석조 스레트지붕 지상1층 건물로서, 외벽: 시멘트몰탈, 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽: 벽지, 타일마감 등, 바닥: 모노륨마감 등, 창호: 하이새시 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 기호(4), (5) 지상에 제시외건물(ㄷ)~(ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(3)은 공부상 면적이 39.6㎡이나 실측면적은 약 62.6㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 그 밖의 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 과수목 등 포함, 목록1.2.5.6.7.8.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1674 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 1653

용도: 단독주택

감정가: 2,932,121,200원

토지면적: 13153.00㎡ (약 3978.78평)

토지지분: 13153㎡ (약 3978.78평)

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

건물지분: 39.6㎡ (약 11.98평)

건물 제시외면적: 250.90㎡ (약 75.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '청수리마을회관' 북서측 근거리.

주위환경: 일대는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 마을주변 주택 및 농경지대.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 중산간도로 소재. 전반적인 교통 사정은 무난함.

주변 시설: 현재 검색된 정보로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 마을 단위의 생활 기반 시설이 있을 것으로 추정되며, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 관련 인수 보증금은 없습니다.

토지 등기부 요약:

소유권 이전: 강병조 (1974.10.18), 강재호 (2006.03.23, 협의분할에 의한 상속)

말소기준권리: 근저당권 (을11, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,470,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 말소됩니다.

말소 예정 권리: 근저당권, 지상권, 압류, 임의경매 등.

건물 등기부 요약: 등기부채권 총액 0원으로 특이사항 없음.

임차인 현황:

*: 윤

보증금: 25,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-05-07

확정일자: 2025-09-19

배당신고일자: 2025-11-14

대항력: 없음.

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 대부분 '다세대' 주택으로, 본건의 '단독주택' 용도 및 넓은 토지 면적과는 특성이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

주변 다세대 주택의 경우, 전용면적 98.95㎡ (약 30평) 기준 약 4억 8천만원 ~ 5억 9천만원, 전용면적 61.45㎡ (약 18.6평) 기준 약 3억 6천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,600만원 ~ 1,970만원 수준입니다.

본건은 넓은 토지(약 3978.78평)를 보유한 단독주택이므로, 토지 가치가 시세 산정에 큰 영향을 미칩니다. 감정가 2,932,121,200원은 이러한 토지 및 부대 시설을 포함한 가치로 판단됩니다.

용도지역: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역.

1.4. 생활정보

본 물건은 마을주변 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 버스정류장 및 중산간도로가 있어 교통 이용이 편리합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 시설 및 농업 관련 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 토지 중 농지에 해당하는 부분(목록1,2,5,6,7,8)에 대해 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 미반환 등 불이익이 있습니다.

제시외 건물 및 과수목 포함: 제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 및 과수목 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이와 관련된 추가 비용 또는 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이:

건물(목록3): 공부상 면적 39.6㎡, 실측 면적 약 62.6㎡.

토지(목록7): 공부상 지목 '전', 현황 '과수원'.

토지 이용 제한: 계획관리지역 외 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등의 환경 및 경관 관련 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 한경면의 넓은 토지(약 3978.78평)와 단독주택, 그리고 제시외 건물 및 과수목 등을 일괄 매각하는 경매 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗한 편이며, 임차인의 대항력은 없습니다.

주요 리스크는 농지취득자격증명 발급의 필수성과 토지 이용에 대한 다양한 규제입니다.

감정가는 약 29.3억원으로, 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보이며, 이를 바탕으로 한 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 보유: 약 3978.78평의 넓은 토지는 향후 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

일괄 매각 이점: 토지, 건물, 제시외 건물, 과수목이 일괄로 매각되어 관리 및 개발 계획 수립이 용이합니다.

제주도 입지: 제주도 부동산 시장의 특수성을 고려한 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,932,121,200원입니다.

주변 다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 가치 산정과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건은 넓은 토지 가치가 핵심이므로, 감정가 산정 시 토지 감정가가 중요하게 작용했을 것으로 보입니다.

입찰 시, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 이용 제한, 제시외 건물 처리 비용 등을 신중하게 고려해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인과 농지취득자격증명 발급 가능성에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

현재 정보만으로는 감정가 수준 또는 그 이하(예: 감정가의 80% ~ 100%)를 보수적으로 예상할 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 낙찰자의 의지에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.