나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1556 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-3 정성빌리지 나동 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 ""조천도서관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 제4층 제502호 단위세대로서,
(사용승인일자 : 2000.09.07)
- 외벽 : 드라이비트 마감 등
- 창호 : 새시마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 (막다른) 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1556 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-3, 정성빌리지 나동 4층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

건물면적: 76.29㎡ (약 23.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일자: 2000년 9월 7일

건축물대장 요약:

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층 502호

총 연면적: 654.48㎡, 대지면적: 388㎡

건폐율: 45.32%, 용적률: 168.68%

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "조천도서관" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을11, 제주동부신용협동조합 근저당 (2022년 4월 12일 접수)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

등기부채권 총액: 205,439,100원

주요 등기내역 (말소기준권리 이후):

을11: 제주동부신용협동조합 근저당 (2022-04-12) - 말소기준

갑14: 오케이저축은행 가압류 (2024-06-26) - 말소 예정

갑15: 제주신용보증재단 가압류 (2024-07-10) - 말소 예정

갑16: 스마트저축은행 가압류 (2024-09-09) - 말소 예정

갑17: 신용보증기금 가압류 (2024-09-27) - 말소 예정

갑18: 이아현외 2명 소유권이전 (상속) (2025-06-16)

갑19: 제주동부신용협동조합 임의경매 (2025-09-03) - 본건 경매 개시

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하거나 점유하고 있는 임차인이 있는지 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금은 인수되지 않으나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 조천읍 함덕리 지역으로, 주거용 건물 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변 연립/다세대 주택 시세 분석:

1992년 준공된 무지개빌라 (전용면적 59.3㎡)는 2026년 3월 9,100만원에 거래되었습니다. (평당 약 153만원)

2017년 준공된 함덕에코하임 (전용면적 66.2㎡)는 2026년 3월 18,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 279만원)

본건(전용면적 약 76.29㎡, 2000년 준공)의 감정가는 134,000,000원입니다.

최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 연식 및 입지 등을 고려할 때 중간 수준으로 판단됩니다. 신축 건물 대비 시세 차이가 있으나, 구옥 대비로는 경쟁력 있는 가격으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: "조천도서관"이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 환경: 조용한 주거 환경을 제공하며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 2000년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 고도지구, 가축사육제한구역 등으로 인해 향후 재건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 조천읍 함덕리의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이고 건물 연식이 20년 이상 되었다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 합리적인 수준으로 판단되나, 임장 등을 통해 현장 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 함덕 지역의 주거 가치 상승 잠재력.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차에 큰 문제가 없을 것으로 예상됨.

토지와 건물을 일괄 매각받아 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 평당 150만원대에서 280만원대까지 분포하고 있습니다.

본건의 건물면적(76.29㎡)에 보수적인 시세(평당 170만원)를 적용 시, 약 129,693,000원 수준으로 산출됩니다.

감정가 134,000,000원을 기준으로, 명도 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우,

예상 입찰가는 125,000,000원에서 140,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 권장 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.