나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1665 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 228-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 “제주시서부보건소” 남서측 근거리에 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2~4): 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층건으로서, (사용승인일자:2020.07.13) 외벽: 인조석, 화강석마감 등 내벽: 벽지마감 등 바닥: 온돌마루마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2~4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2) 2층의 공부상 면적은 41.58㎡이나, 실측면적은 약 46.17㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목 및 목록2. 다락 포함 평가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 기본 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1665 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 228-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 769,695,600원

* 토지면적: 748.00㎡ (약 226.27평)

* 건물면적: 197.19㎡ (약 59.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 홍OOOOOOOOOOOO

* 1.2. 건물 상세 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층 (기호 2~4: 단독주택)

* 사용승인일: 2020년 7월 13일 (신축 건)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 10.80㎡ (평가 포함)

* 특이사항: 다락 포함 평가

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 “제주시서부보건소” 남서측 근거리에 위치함.

* 2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

* 2.3. 인접 도로상태

* 북측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접함.

* 2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 여러 소유권 이전(갑구) 및 근저당(을구) 기록이 말소되었음.

* 건물 등기부: 소유권 보존(갑구) 후 근저당(을구) 및 임의경매(갑구) 기록들이 모두 말소되었음.

* 말소기준권리: 토지 을3, 근저당, 농협은행, 2018년 8월 3일 접수, 42,000,000원. (건물 등기부상 말소기준권리는 을1, 농협은행, 2020년 8월 7일 접수, 42,000,000원이나, 토지 등기부의 을3이 더 선순위임.)

* 3.2. 인수/소멸 권리

* 선순위 지상권 (토지 을구 2번, 농협은행, 2016년 7월 21일 접수)은 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부상 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정임.

* 토지/건물 등기부채권 총액: 601,113,099원.

* 3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 2020년 신축 단독주택으로, 제공된 주변 연립/다세대 주택(1992년~2001년식, 면적 55~75㎡)의 매매가(8500만~9600만원)와 직접 비교하기는 어려움.

* 제공된 시세 정보는 본건의 규모, 신축 연도, 단독주택이라는 특성을 반영하지 못함.

* 예시 거래 사례:

* 유성빌라 (1992년식, 70.08㎡): 2026년 5월, 90,000,000원

* 밀레니엄A동 (2001년식, 75.66㎡): 2026년 6월, 85,000,000원

* 바이오하이츠(C동) (1992년식, 55.93㎡): 2026년 3월, 96,000,000원

* 본건은 이들보다 훨씬 넓은 토지(748㎡)와 연면적(197.19㎡)을 가진 신축 단독주택으로, 시세는 이와 차이가 클 것으로 예상됨.

* 4.2. 동종/유사 물건 거래 사례

* 제공된 정보만으로는 동일 단지 또는 동종 유사 단독주택의 직접적인 거래 사례를 파악하기 어려움.

* 본건과 같이 신축 연도(2020년) 및 규모(토지 748㎡, 건물 197.19㎡)를 가진 단독주택의 실제 거래가를 파악하는 것이 중요함.

5. 생활정보

* 5.1. 주변 편의시설

* 본건 소재지인 한림읍 한림리는 제주시의 서부 지역으로, 제주시 서부보건소 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

* 하나로마트, 병원, 약국, 은행 등 생활 필수 시설이 인근에 있을 것으로 예상됨.

* 5.2. 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 소재할 것으로 예상되며, 자세한 내용은 별도 확인 필요.

* 5.3. 주변 환경

* 현장 답사를 통해 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)의 유무를 반드시 확인해야 함. 일반적인 검색으로는 명확한 혐오시설 정보가 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 법적 리스크

* 중복사건, 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계 존재 (단, 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예상).

* 선순위 지상권의 말소 동의 여부 확인: 물건명세서상 동의서 제출로 소멸 예상되나, 등기 말소 여부 최종 확인 필수.

* 6.2. 현장 리스크

* 명도: 임차인 정보가 미상이며, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요.

* 건물 상태: 2020년 사용승인으로 신축에 가깝지만, 장기 방치 또는 관리 소홀 가능성 대비하여 현장 상태 면밀히 점검 필요.

* 제시외 건물, 수목, 다락 등이 평가에 포함되어 있어 현장 확인 및 인수인계 사항이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공된 현대적인 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 양호한 건물 상태를 갖추고 있음.

* 신축 건물로서의 가치가 높으나, 중복사건 및 공동담보, 지상권 등의 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 요구됨.

* 다행히 등기부상 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 보이며, 선순위 지상권도 말소 동의가 제출되어 있어 부담은 적을 것으로 예상됨.

* 주변 연립/다세대 시세와는 비교 대상이 다르므로, 유사 단독주택의 실거래가 조사가 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축 단독주택으로서의 높은 자산 가치.

* 넓은 토지를 활용한 추가 개발 또는 활용 가능성.

* 권리 관계 명확화로 인한 안정적인 취득 가능성.

* 향후 제주도 지역의 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 769,695,600원

* 주변 유사 부동산 시세(연립/다세대) 대비 본건(신축 단독주택)의 가격 수준은 높을 것으로 예상됨.

* 권리관계 분석 결과, 인수되는 주요 부담은 최소화될 것으로 보임.

* 안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 100% ~ 110% 수준을 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 770,000,000원 ~ 847,000,000원

* 권장 입찰가: 820,000,000원 (감정가 대비 약 106.5%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.