나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8727 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 OOOOO OOOOOOO OOO OOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '김정문화회관' 북동측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제10층 제1001호로서, 외벽 : 드라이비트, 석재 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 무늬목마루, 타일 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

호텔임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역(2024-10-16)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-1번지, 비스타케이호텔 10층 1001호에 소재하며, 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '김정문화회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로는 소로(폭 10m~12m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세

매각물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 부동산강제경매 건입니다.

3.2. 등기사항 요약

본건의 집합건물 등기부 요약 정보를 분석한 결과, 말소기준권리인 을2 근저당권(북부산새마을금고, 2018-01-02 접수, 309,400,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 357,695,425원입니다.

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (주식회사다스씨앤, 2015-10-06)

* 소유권이전 (전선영, 2015-10-06)

* 소유권이전 (이상수, 2018-01-02, 매매)

* 근저당권 (북부산새마을금고, 2018-01-02, 309,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (부산신용보증재단, 2025-03-26, 30,000,000원) - 말소

* 가압류 (중소기업은행, 2025-04-25, 18,295,425원) - 말소

* 강제경매 (신용보증기금, 2025-09-02) - 말소

3.3. 말소기준권리

을2 근저당권(북부산새마을금고, 2018-01-02 접수)이 말소기준권리입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현장에서 만난 (주)그리핀나인 비스타케이 직원의 진술에 따르면, 본 호실은 소유자로부터 위탁받아 숙박업소(호텔)로 운영 중이며 별도의 임대차 관계는 없다고 합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용상태

본건이 위치한 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있으며, 특히 서귀포시 법환동은 아름다운 해안 경관과 함께 법환포구, 제주올레 7코스 등이 인접해 있어 관광객들의 발길이 잦은 지역입니다.

4.2. 상권 특성

제주도의 관광 중심지 중 하나인 서귀포시에 위치하며, 법환포구 인근이라는 지리적 이점으로 인해 숙박시설로서의 운영 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 김정문화회관이 인근에 위치하여 지역 문화 행사 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 법환포구가 있어 바다 경관을 즐길 수 있으며, 제주올레 7코스 또한 가까워 산책이나 트레킹을 즐기기에 좋습니다. 또한, 주변에 게스트하우스, 카페, 식당 등 다양한 편의시설이 자리하고 있어 여행객들이 이용하기 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도는 신규 광역폐기물소각시설 설치 사업을 추진 중이나, 현재 본건 소재지로부터는 상당한 거리가 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 호실 위치 오류: 집합건축물대장상의 평면도상 호실 위치가 좌우로 반전되어 작성된 것으로 보이나, 이는 도면 상의 표기 문제로 실제 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 확인은 필요합니다.

* 건물 노후화 가능성: 2015년 사용승인된 건물이므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시에 위치한 숙박시설(호텔)로, 토지 건물 일괄 매각되며 권리 관계가 깔끔하여 명도 및 법적 리스크가 적은 편입니다. 제주 관광지의 중요 거점인 서귀포시에 위치하고 있으며, 법환포구 인근의 좋은 입지를 갖추고 있어 숙박업 운영에 유리한 조건입니다. 감정가는 297,000,000원으로, 주변 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 산업의 지속적인 성장세에 따른 숙박 수요 증가 기대.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 안정적인 자산 확보 가능.

* 법환포구 및 제주올레길 인접 등 뛰어난 관광 입지 조건.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 정확한 예상 입찰가는 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석한 후에 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않는 점 양해 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.