나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1685 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 475-137 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각.
목록1 내지 4. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1685 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 475-137

용도: 임야 (현황: 도로)

감정가: 620,062,680원

토지면적: 4124.00㎡ (약 1247.71평)

토지 지분: 2323.54㎡ (약 702.87평) - 매각 대상

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동포항새마을금고

특이사항: 지분매각, 공동담보

작성일: 2026-04-20

2. 입지조건

주위환경: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리에 위치하며, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다. 주변에 관광지(만장굴, 돌하르방공원 등)가 인접해 있습니다.

교통상황: 서귀포시와 제주시의 중간쯤에 위치하며, 주요 도로 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로상태: 토지는 지적공부상 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 지적도상 '맹지'이나, 목록 1번 토지를 경유하여 출입이 가능합니다. 이는 인접 토지와의 관계 및 통행로 확보에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 관련 정보는 제공되지 않았으나, 지목이 임야인 점과 현황 도로라는 점을 고려할 때 용도지역 및 건폐율, 용적률 등에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 10일 접수된 동포항새마을금고의 근저당권(채권최고액 455,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 그에 따른 부수 권리(지상권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에는 '지상권개요:' 항목만 있고 상세 내용은 기재되지 않아, 혹시 모를 인수되는 지상권이 있는지 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 권리: 현재까지 파악된 정보상으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약:

* 유니메드제약주식회사 명의 소유권이전 (2009.08.21)

* 주식회사신해외 명의 소유권이전 (2020.03.17)

* 주식회사신해 명의 지분 이전 (2023.11.27)

* 동포항새마을금고의 근저당권 및 지상권 설정 (2023.02.10, 말소)

* 동포항새마을금고의 임의경매 개시결정 (2025.09.02, 말소)

등기부채권 총액: 455,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 선흘리는 주로 주거 및 농림지역의 특성을 가지고 있으며, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

상업시설 이용을 위해서는 차량으로 이동 가능한 제주시 조천읍 소재지나 제주 시내 중심가를 이용해야 합니다.

다만, 주변 관광지와의 접근성을 고려할 때, 향후 관광객을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 운영 가능성은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 차량 이동 시 제주시 조천읍 소재지 내 마트, 은행, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근 조천읍 소재 초등학교, 중학교를 이용할 수 있습니다. 고등학교 및 대학 시설은 제주시를 이용해야 합니다.

의료시설: 제주시 조천읍 소재 의원급 의료기관 이용이 가능하며, 종합병원 등은 제주시내를 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 전체 토지 면적 중 일부 지분만을 매각하므로, 향후 다른 지분권자와의 공동 소유 관계에서 발생하는 분쟁 소지, 관리의 어려움, 재산권 행사 제약 등의 위험이 있습니다.

현황 도로 및 맹지: 지적상 임야이고 맹지이나 현황상 도로로 이용되는 복합적인 상황은 법적 문제(무단점유, 통행권 분쟁, 개발 제한 등)를 야기할 수 있습니다. 접근로가 다른 지분에 의존하고 있어 소유권 변경 시 통행에 제한이 발생할 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 다른 담보물의 처리 결과가 본 물건의 경매 및 가치에 영향을 줄 수 있음을 의미합니다.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 있고 내용이 없어, 혹시 모를 인수되는 지상권의 존재 가능성에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

토지 이용 규제: 임야에 대한 개발행위 제한 등 토지 이용 관련 법규를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

주변 시설: 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 조천읍의 임야로, 현재는 도로로 이용 중인 특이한 현황을 가지고 있습니다. 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성, 맹지로서의 접근성 문제, 현황 이용과 공부상 지목 불일치 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 그러나 제주라는 입지와 현재 도로로 활용되고 있다는 점은 잠재적인 가치를 지닐 수 있으나, 이러한 불확실성을 해소하기 위한 심층적인 법률 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주라는 관광지 프리미엄: 제주도는 국내외 관광객이 선호하는 지역으로, 토지 자체의 잠재적 가치가 있습니다.

* 도로 활용 가능성: 현황 도로로 사용되고 있어, 정식 도로로 지정되거나 활용 가치가 인정될 경우 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 지분 활용: 향후 다른 지분권자와 협의하여 공유물 분할, 매수 등을 통해 토지 전체 또는 일정 부분의 소유권을 확보할 수 있다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 복합적인 리스크 요인과 추가적인 조사 필요성을 고려할 때, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산출이 어렵습니다. 또한, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 정확한 현장 조사, 법률 검토, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.