나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1666 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 72-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 소재 ""더럭초등학교"" 남동측 원거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 휴경전 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구5등급(2023 &#8211;01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 토지는 건축신고를 필한 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1666 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 72-6

용도: 전 (밭)

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 80,102,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애OOOOOOO (애월농업협동조합으로 추정)

매각대상: 토지 매각

1.2. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: "더럭초등학교" 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 현재 휴경 전 상태임.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리에 위치하며, 주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. "더럭초등학교"에서 남동측으로 다소 떨어진 거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 주요 간선도로와의 연결성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 12일 접수된 애월농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1 (2013-07-04): 공유자 전원지분 전부 이전 (권리자: 김한수)

* 을13 (2024-12-12): 근저당 (채권자: 애월농업협동조합, 채권액: 36,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8 (2025-01-23): 가압류 (채권자: 대린플랜트, 채권액: 504,539,200원)

* 갑9 (2025-04-18): 가압류 (채권자: 현대캐피탈주식회사, 채권액: 108,936,109원)

* 갑10 (2025-06-17): 가압류 (채권자: 충남신용보증재단, 채권액: 30,000,000원)

* 갑11 (2025-09-01): 임의경매 (채권자: 애월농업협동조합)

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 679,475,309원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 인수할 만한 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 제주시 애월읍 하가리는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 "더럭초등학교"가 있어 교육 시설 접근성은 있으나, 직접적인 상업 지역이나 번화가는 아닙니다.

4.2. 잠재적 활용

주변 환경을 고려할 때, 농업적 이용 또는 전원주택 부지로서의 활용 가능성이 있습니다. 건축신고가 수리된 상태이므로, 관련 법규 검토 후 건축 행위가 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"더럭초등학교"가 남동측 원거리에 위치하고 있어, 초등 교육 시설 접근이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

검색된 정보에 따르면, 본 물건 인근의 애월읍 하가리 지역은 조용하고 한적한 시골 마을 풍경을 가지고 있습니다. "더럭초등학교"는 독특한 무지개색 외관으로 유명하며, 지역 명소로 알려져 있습니다. 이 학교는 관광지처럼 개방되어 있지만, 교육 활동 중인 학교이므로 방문 시 관람 예절 준수가 필요합니다.

주변에는 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 제주 전반적으로 폐기물 처리 시설이나 동물 장묘 시설 등에 대한 논의가 있으나, 본 물건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 건 토지는 공부상 지목이 '전'(밭)이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으며, 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의가 필요할 수 있습니다. 입찰 전 해당 행정관서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건축신고 및 관련 사항

토지에 건축신고(신고번호: 2016-애월읍-신축신고-173, 대지면적: 348㎡, 주용도: 단독주택)가 수리된 상태이나, 입찰 시 건축신고의 유효성, 건축주 명의 변경 가능 여부 등을 관계 기관에 재확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역

* 경관보전지구5등급

* 생태계보전지구5등급

* 지하수자원보전4등급

이러한 규제 사항들은 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 현황과 공부상 차이

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '휴경 상태'이며, 일부 토지에 석재가 야적되어 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.5. 높은 채권 총액

다수의 가압류 채권이 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리에 위치한 농지로서, 현재는 휴경 상태이나 단독주택 건축 신고가 수리된 토지입니다. 농지법상의 농지취득자격증명 제출 의무는 본건의 가장 중요한 취득 조건이며, 이 부분을 충족하지 못하면 매수 보증금을 잃게 되므로 반드시 사전에 확인해야 합니다. 또한, 건축신고 내용의 유효성과 향후 건축 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 공법상 제한이 존재하므로, 향후 토지 활용 계획 시 이러한 제약 조건을 충분히 고려해야 합니다. 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정 및 낙찰 후 발생할 수 있는 변수에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월읍이라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

* 단독주택 건축 신고가 수리된 상태로, 향후 건축을 통한 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 휴경지 상태이므로, 농지 재정비 및 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 토지(농지, 계획관리 토지)의 실거래가 및 최근 낙찰가 분석

* 본건 토지에 적용되는 각종 규제(용도지역, 지구별 지정 등)를 고려한 개발 가능성 및 수익성 분석

* 현 시점의 부동산 시장 동향 및 제주 지역 토지 시장 분석

* 매각 기일 및 경쟁 상황 예측

이러한 다각적인 분석을 바탕으로, 인수되는 권리가 없는 점을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.