나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51389 [1] 전라남도 무안군 청계면 복룡리 177 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 무안군 청계면 복룡리 소재“복룡제”북측 인근[일련번호 1)] 및 무안군 해제면 천장리 소재“백동마을” 북동측 인근[일련번호 2]]에 위치하며, 주변은 주택 및 전, 답 등이 소재하는 순수농촌지대임.

교통상황

일련번호 1) 본건까지 차량출입 불가능하며, 대중교통수단이용은 다소 불편함.
일련번호 2) 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서, 휴경중인 답임.
일련번호 2) 사다리 완경사로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지임.
일련번호 2) 본건 대부분이 폭 약 4~5m의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(2022-12-13)(원추표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 농업보호구역<농지법>임.
일련번호 2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

지적도상 맹지
현황: 임야화된 휴경지
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)
원상회복명령 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51389 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 청계면 복룡리 177

용도: 답 (휴경지)

토지면적: 1613.00㎡ (약 487.96평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 32,260,000원

1.3. 토지 관련 정보

토지면적: 1613㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 농업보호구역

1.4. 특이사항 및 주의사항

현황: 임야화된 휴경지

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 지적도상 맹지, 원상회복명령 가능성 있음

교통상황: 본건까지 차량출입 불가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 복룡리 소재 "복룡제" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택, 전, 답 등이 소재하는 순수농촌지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 이용이 다소 불편한 지역임. 인근에 버스 정류장이 있으나, 대중교통 접근성은 높지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 광주은행의 가압류(갑10)임. 이후 접수된 동양저축은행의 강제경매(갑11) 및 남구(광주광역시)의 압류(갑12)는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 농지 소재지 관할 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 본건은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전형적인 순수 농촌지대로, 주변 지역은 주택, 농경지 위주로 형성되어 있어 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역은 아님. 농업 및 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됨.

4.2. 잠재적 가치

무안군 일대에는 항공 특화 산업 단지 조성 사업 추진 등 지역 개발 계획이 일부 있으나, 본건 소재지 복룡리 인근의 구체적인 상권 활성화 계획이나 수혜 가능성은 현재로서는 높지 않은 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건은 농촌 지역에 위치하여 인근에 상업 시설이나 대형 편의 시설이 부족할 것으로 예상됨. 청계면 소재지나 무안읍, 목포시 등 인접 지역으로 이동하여 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 판단됨. 청계면사무소, 청계농협 등은 차량으로 약 6~7분 거리에 위치.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 청계초등학교, 무안청계중학교, 한국폴리텍대학 전남캠퍼스, 목포대학교 도림캠퍼스, 초당대학교 등이 차량으로 통학 가능한 거리에 위치하고 있음. 종합병원 등 대형 의료시설은 목포시 또는 무안군청 인근으로 이동해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 제약

본건은 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접해 있지 않아 차량 진입 및 접근이 불가능한 상태임. 이는 향후 건축이나 개발에 큰 제약이 될 수 있으며, 토지 활용에 있어 심각한 단점으로 작용할 수 있음.

6.2. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명이 필요하며, 미취득 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 등 법적 불이익이 발생함. 경작 의사나 관련 조건을 충족하지 못할 경우 취득이 어려울 수 있음.

6.3. 원상회복 명령 가능성

현황이 임야화된 휴경지로, 만약 무단으로 형질이 변경되었거나 불법 시설물이 설치된 경우 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있음. 이에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 발생 시 추가 비용이 수반될 수 있음.

6.4. 농촌 지역의 한계

주변이 순수 농촌지대이고 차량 접근이 어려운 점은 생활 편의시설 이용 및 향후 자산 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있음.

6.5. 환경적 민감성

무안군 일대에서는 과거 의료폐기물 소각장 설치 등 환경 관련 민감한 이슈가 발생한 사례가 있어, 지역 주민들의 환경 문제에 대한 관심이 높은 편임. 본건과 직접적인 관련은 없으나, 지역 주민의 환경 인식 정도를 파악하는 것이 중요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 청계면 복룡리에 위치한 답(휴경지)으로, 감정가는 32,260,000원, 면적은 약 488평입니다. 현재 임야화된 휴경지 상태이며 지적도상 맹지로서 차량 진입이 불가능한 상태입니다. 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수 보증금 미반환의 위험이 있습니다. 주변은 농촌 지역으로 생활 편의시설 접근성이 떨어지며, 교통 역시 다소 불편한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 원상회복 명령 가능성 등 여러 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 가능성

감정가 대비 경쟁이 치열하지 않을 경우, 맹지라는 단점 때문에 상대적으로 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.2. 농업적 활용

만약 농업 경영 목적을 명확히 하고 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다면, 농업용 토지로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 장기적 토지 가치 상승 기대

무안 지역 개발 계획 (예: 항공 특화 산업 단지) 등 장기적인 관점에서 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 본건의 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 32,260,000원을 기준으로 판단하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 맹지라는 점과 차량 진입 불가 등 접근성의 현저한 제약.

* 농지취득자격증명 취득의 어려움 및 미취득 시 발생하는 불이익.

* 원상회복 명령 가능성으로 인한 추가 비용 발생 여지.

* 농촌 지역의 낮은 생활 편의성 및 낮은 투자 수요.

* 입찰 참여자의 수 및 해당 토지에 대한 개별적인 활용 계획.

따라서, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 실질적인 활용 계획 수립 및 관련 법규 검토 후 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 본 건은 일반적인 투자 대상보다는 특정 목적(예: 인접 토지 소유자의 추가 확보 등)을 가진 경우에 적합할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.