나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51336 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2272 펠리시티 102동 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 소재하는 '펠리시티' 102동 1층 내에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상복합지대임.

교통상황

대상까지 제반차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 123호로서,
외벽: 석재붙임,
내벽: 페인팅마감 등,
창호: 강화유리 및 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(부동산 중개업소)로 이용중임.

설비내역

상가내 공동위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 주상복합건물부지임.

인접 도로상태등

대상 상가동은 4면이 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-12-31)(준주거지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-31)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(2013-12-31)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기 타 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 목포지원 2025타경51336(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2272번지 펠리시티 102동 1층 123호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 558,000,000원이며, 토지면적은 35.79㎡ (약 10.83평), 건물면적은 79.05㎡ (약 23.91평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

본건은 유동화물건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 인수할 가능성이 있는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 소재한 '펠리시티' 아파트 단지 내 상가동 1층에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 토지는 가장형의 평지로, 주상복합건물이 소재하는 부지입니다.

* 인접 도로상태: 상가동은 4면이 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로1류, 소로3류 등 다양한 도로에 접해 있어 도시계획상 유리한 입지입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김무웅)이 존재합니다.

* 인수해야 하는 권리: 임차인 김무웅의 임대차보증금 5,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 2025년 1월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권(300,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전(상속), 임의경매, 소유권경정, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,313,626,531원으로, 채무 부담이 높은 편입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

보증금: 30,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2013-04-02

대항력: 있음

확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로, 배당 여부 및 순위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2018-02-01

확정일자: 2025-09-15

배당신고일자: 2025-09-15

대항력: 있음

비고: 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 임차인: 박

보증금: 2,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2025-01-10

대항력: 있음

확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로, 배당 여부 및 순위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주 수요층으로 하는 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 현재 부동산 중개업소로 이용 중이며, 주변 상권은 다양한 근린생활시설로 구성되어 있어 업종에 따라 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

* 남악신도시는 계획적으로 개발된 지역으로, 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 주변 지역을 분석한 결과, 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건이 소재한 남악리 일대는 아파트 단지, 공공기관, 상업시설, 공원 등이 조화롭게 배치되어 있어 주거 및 생활 환경이 우수한 편입니다.

* 다양한 편의시설 및 교육시설에 대한 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

* 임차인 곽 과 박 의 경우, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 권리관계가 불명확합니다. 이들 또한 배당 우선순위에 따라 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있으며, 최악의 경우 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다.

* 등기부채권 총액이 매우 높아, 향후 추가적인 채권자들의 신청으로 인한 추가 경매 또는 압류 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 남악신도시라는 계획적인 개발 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능성과, 다른 임차인들의 권리관계 불확실성입니다. 이로 인해 실제 낙찰가의 상승 요인이 될 수 있으며, 인수 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 등기부채권 총액이 높은 점 또한 잠재적인 위험 요인으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요를 바탕으로 한 근린상가 투자 기회.

* 업종 전환을 통해 새로운 수익 창출 가능성.

* 남악신도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 558,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능액(5,000,000원) 및 기타 임차인들의 잠재적 인수 부담, 그리고 높은 등기부채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

매수인이 인수해야 하는 보증금이 없다면 감정가 수준을 고려할 수 있으나, 인수 부담 발생 가능성을 고려하여 보증금 인수액과 추가적인 위험 부담을 감안한 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 임대차 관계에 대한 상세한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.