나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33658 [1] 광주광역시 서구 금호동 786 마재마을주은아파트 제103동 제8층 제801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 「마재초등학교」동측 인근에 위치한 마재마을주은아파트 제103동 제8층 제801호로 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 자연림 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 건중 제103동 제8층 제801호로서,
외 벽: 콘크리트 위 페인팅마감 등,
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33658 (1)

소재지: 광주광역시 서구 금호동 786 마재마을주은아파트 제103동 제8층 제801호

용도: 아파트

감정가: 251,000,000원

토지면적: 41.93㎡ (약 12.68평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합

준공년월: 2000년 5월

층수: 8층 / 20층

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

분양면적: 약 107.85㎡ (약 32.62평)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 「마재초등학교」 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 자연림 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 12월 2일 접수된 비아농업협동조합의 근저당권 (103,200,000원)입니다.

이후의 모든 권리(후순위 근저당, 가처분, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매수인이 인수해야 할 부담(예: 미등기 전세권, 유치권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 28일

대항력: 없음

* 박

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 28일

확정일자: 2024년 11월 28일

배당신고일자: 2025년 10월 20일

대항력: 없음

주의사항: 박 임차인은 보증금 50,000,000원이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 임차인에게 직접 변제할 의무는 없습니다. 다만, 배당 현황 등을 통해 보증금 전액을 배당받는지 여부는 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (합계 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 마재초등학교 등 교육시설이 있습니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

자연림이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 조성하는 데 기여합니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 마재마을주은

총 세대수: 422세대 (3개동)

주차 대수: 총 266대 (세대당 약 0.63대) - 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

주변 시설: 마재초등학교

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 2000년 5월 준공으로, 20년 이상 경과된 노후 아파트입니다. 향후 재건축/리모델링 등 장기적인 관점에서 고려가 필요할 수 있습니다.

주차 공간: 세대당 약 0.63대로, 주차 공간이 부족하여 불편을 겪을 수 있습니다.

특이 임대차: 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원인 점, 박 임차인의 경우 차임이 0원인 점은 일반적인 임대차 계약 형태와 상이하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 두 임차인 모두 대항력이 없어 매수인의 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

노후도 및 주차 공간 부족은 단점으로 작용할 수 있으나, 가격적인 메리트를 통해 충분히 상쇄될 수 있을 것으로 판단됩니다.

마재초등학교 인근으로 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 분석: 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전한 낙찰이 가능합니다.

우수한 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 자연림 등 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

가격 경쟁력: 감정가 및 최근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성 고려 시 장기적인 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 거래된 4층 매물은 225,000,000원, 11층 매물은 260,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 8층입니다.

감정가는 251,000,000원입니다.

이에 본 물건의 입지, 층수, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 235,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.