나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5696 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 102동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 동측 인근에 위치한
'풍영리버빌아파트' 제102동 제11층 제1101호로, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한
주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리벽식구조 모임지붕 지하1층 지상20층건 중 11층 1101호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북서측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(접합), 도로(접합), 소로1류(접합),
소로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발
지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5696 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 102동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

토지면적: 44.78㎡ (약 13.55평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) / 전용면적: 84.9873㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 신가중학교 동측 인근에 위치한 풍영리버빌아파트 102동 11층 1101호입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조의 지상 20층 건물 중 11층에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 평지대 내 부정형의 토지 위에 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 단지 남측 및 북서측으로 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(접합), 도로(접합), 소로1류(접합), 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

접수일자 2013-08-13 소유권이전 (조나훈)

접수일자 2016-12-08 소유권이전 (추교식)

접수일자 2021-01-18 소유권이전 (이훈)

접수일자 2021-05-14 근저당 (광주비아농업협동조합, 33,600,000원, 말소) - 말소기준권리

접수일자 2022-05-26 근저당 (광주비아농업협동조합, 26,700,000원, 말소)

접수일자 2024-05-16 근저당 (김영아, 150,000,000원, 말소)

접수일자 2024-07-24 근저당 (김영아, 18,000,000원, 말소)

접수일자 2025-08-28 임의경매 (김영아, 112,000,000원, 말소)

말소기준권리: 2021년 5월 14일에 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권 (을9)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 등 별도 명시된 권리 없음)

총 등기부채권액: 228,300,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 명확한 확인 전까지는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 발달한 주상혼용지대로, 지역 주민들의 생활 편의시설 이용이 용이한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 학교가 위치하고 있어 교육 관련 상권도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보: 풍영리버빌아파트는 2001년 5월 11일에 사용 승인되었으며, 총 13개동 1,268세대로 구성된 대단지입니다. 최고 20층 높이에 지하 1층, 지상 20층 규모이며, 총 주차 대수는 787대(지상 3대, 지하 784대)로 세대당 약 0.62대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 높이고 있습니다.

교육 환경: 단지 동측 인근에 신가중학교가 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 점은 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 경매 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 해당 담보 설정과 관련된 다른 채무자나 물건들의 상황이 본 건의 낙찰 후 잔여 채무 부담에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 미상으로 조사되었습니다. 인수되는 보증금은 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리관계는 별도 확인이 필요하며, 예상치 못한 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 다수의 도로, 가축사육제한구역, 보호구역 등이 복합적으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 풍영리버빌아파트 102동 11층 1101호로, 2001년에 건축된 대단지 아파트입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변 학군과 근린시설 이용이 용이합니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공동담보 물건이고 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대단지 아파트: 1,268세대의 대단지 아파트로서, 지역 내에서의 시세 형성 및 거래량이 안정적일 것으로 예상됩니다.

양호한 입지: 학교 및 근린생활시설과 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수되는 권리가 없다는 점은 낙찰자가 권리 상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 6월):

- 20층: 22,300만원

- 17층: 22,200만원

- 20층: 22,750만원

최근 평균 매매가 (3건 기준): 약 22,417만원

시세 분석: 본 건의 감정가가 약 27,000만원인 반면, 최근 동일 면적/유사 층의 실거래가는 평균 약 22,417만원 수준입니다. 감정가가 시세 대비 약 4,500만원 이상 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 시세 변동 또는 감정가 산정 시점의 시장 상황과 현재 시점의 시장 상황 간의 차이일 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 순수하게 시장 가치와 낙찰 가능성을 고려하여 산정합니다. 최근 시세가 평균 22,417만원임을 감안할 때, 감정가보다는 시세에 기반한 입찰가를 제시하는 것이 합리적입니다.

공동담보 및 임대차 미상 등의 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 평균 시세 또는 그 하단에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가의 80% 수준은 약 21,600만원입니다.

최근 시세 최고가(22,750만원)와 최저가(22,200만원)를 고려하고, 물건의 현황 및 잠재적 리스크를 감안했을 때, 22,500만원에서 23,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이에, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 23,000만원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

(단, 이는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 산정한 추정치이며, 현장 조사, 법원 현황 조사, 매각기일 정보 등을 종합적으로 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.