나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5788 [1] 광주광역시 북구 동림동 1146-1 동림푸른마을주공1단지아파트 105동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 동림동 소재""광주애육원""북측 인근에 위치한""동림푸른마을주공1단지아파트 제105동 제7층 제702호""로 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 중 제7층 제702호로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 완경사로 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5788 (1)

소재지: 광주광역시 북구 동림동 1146-1 동림푸른마을주공1단지아파트 105동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원 (구천칠백만원)

토지면적: 63.35㎡ (약 19.16평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 동림푸른마을주공1단지 (광주동림2)

건축년도: 1998년 6월 11일 사용승인

동수: 5개동 (총 535세대)

본건 위치: 105동 7층

총 층수: 15층

주차대수: 총 204대 (지하 8대, 지상 3대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

분양면적: (제공된 JSON 데이터 기준, 77㎡ 타입으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 동림동에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. "광주애육원" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이 동림동점(약 512m), GS25 편의점 등이 소재하고 있습니다.

* 교육시설: 동림초등학교(약 554m), 늘봄어린이집, 국공립명성어린이집 등이 인근에 있습니다.

* 자연환경: 영산강이 가깝고 운암산을 끼고 있어 자연환경이 우수하며, 강변 공원을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 직접적인 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시에서 신규 소각장 건립을 추진 중이며, 입지 공모에 북구도 포함된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 30일에 접수된 신한은행 근저당권(을7)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 임대차 관계는 현재 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 인수될 보증금이 없으므로 임차인 관련 위험은 없어 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부요약

* 등기부상 소유권 이전 내역: 이태홍(2011.07.14), 이승호(2017.03.03), 장범석(2021.07.29) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 신한은행(2021.08.30, 52,250,000원), 우리은행(2023.11.23, 120,000,000원)이 설정되었습니다.

* 가압류: 광주신용보증재단(2025.05.29, 53,625,000원), 토스뱅크(2025.07.29, 36,865,404원)가 설정되었습니다.

* 임의경매: 우리은행(2025.09.02)이 신청하였습니다.

* 등기부채권 총액: 262,740,404원

4. 상권분석

4.1. 주거환경

본 물건은 '동림푸른마을주공1단지' 내에 위치하며, 1998년 준공되어 약 28년차의 아파트 단지입니다. 단지는 총 5개동, 535세대로 구성되어 있으며, 주변으로는 아파트 단지와 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설이 있습니다.

* 교통: 북구의 끝자락에 위치하나 호남고속도로 동림IC와 인접하여 교통 접근성이 좋습니다. 다만, IC 인근 소음이 있을 수 있습니다.

* 주차: 총 204대 주차 가능(세대당 약 0.38대)하여 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건 정보에 '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 다른 사건 번호로 경매가 진행 중이거나, 과거에 진행되었던 사건과 관련이 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법원에 비치된 사건 기록을 열람하여 중복 사건의 현황, 경매 절차의 진행 상황, 소멸되지 않는 권리 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

1998년 준공된 건물로, 건축 후 25년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로, 소로, 중로에 접하며, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 영향을 줄 수 있으며, 비행안전구역은 건축물 높이 제한 등 군사작전상 필요에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역에 속합니다. 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있으며, 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, '중복사건' 표기와 25년이 넘은 건물 노후도, 그리고 각종 토지 이용 제한 사항 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 중복 사건의 내용은 권리관계 및 경매 절차 진행에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 법원 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 시장가치 반영이 이루어진 것으로 보입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 주거단지로서 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 3월~5월 실거래가가 9,600만원 ~ 9,800만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가 또한 9,700만원으로 책정되었습니다. 인수되는 권리나 임차인의 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 및 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 102,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 이는 최저 매각 가격 대비 약 98% ~ 105% 수준에 해당합니다. 중복 사건의 구체적인 내용 확인 후 최종 입찰가격을 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.