나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33715 [1] 전라남도 영광군 백수읍 백암리 235-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 영광군 백수읍 백암리 소재 '동백마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안도로변으로 팬션, 농경지, 카페 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 지방도로 및 버스승강장 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황
1 부정형 급경사 전

인접 도로상태

본 건은 동측으로 약7~8m내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33715 (1)

물건종별: 토지

소재지: 전라남도 영광군 백수읍 백암리 235-2

용도: 전 (농지)

감정가: 159,862,000원

매각대상: 토지 (토지매각)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지 현황

토지면적: 1193.00㎡ (약 360.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

토지 형상: 부정형

토지 지세: 급경사

토지 이용상태: 전

인접 도로상태: 동측 약 7~8m 내외 포장도로 개설

1.3. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물 지분: 0㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 특별 매각 조건

농지취득자격증명 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 영광군 백수읍 백암리 소재 '동백마을' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 해안도로변으로 팬션, 농경지, 카페 등이 혼재하는 지역입니다.

특히, 본 건이 속한 백수읍 백암리 일대는 아름다운 해안선을 따라 조성된 '백수해안도로'로 유명하며, 이는 한국의 아름다운 길 100선에 선정될 만큼 경관이 뛰어난 곳입니다.

이 해안도로는 기암괴석, 광활한 갯벌, 아름다운 석양이 어우러져 서해안의 대표적인 드라이브 코스로 손꼽힙니다.

주변 관광지로는 노을전시관, 노을전망대, 목책 산책로, 365계단 등이 있어 관광객들의 방문이 잦은 지역입니다.

주변에 다양한 펜션과 카페 등이 운영되고 있어 관광 관련 시설이 갖추어진 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 지방도로 및 버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 백수해안도로 주요 관광지 접근성이 양호한 편입니다. (예: 로드96 풀빌라 펜션에서 차량 6분 거리)

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 보전관리지역에 속해 있습니다.

가축사육제한구역 (양, 사슴, 말, 소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 비어있음) [본문 참조]

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 2019-04-10 근저당권)

갑3 (2002-12-05) : 소유권이전 (이필순)

갑5 (2018-07-09) : 소유권이전 (김민수)

갑6 (2018-07-09) : 소유권이전 (문창연, 매매)

을3 (2019-04-10) : 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 36,000,000원) - 말소

갑8 (2023-07-18) : 가압류 (경기신용보증재단, 24,220,000원) - 말소

갑11 (2025-08-29) : 임의경매 (백수농업협동조합, 30,910,105원) - 말소

등기부채권 총액: 60,220,000원 [본문 참조]

*주의: 위 등기사항은 말소 예정인 권리를 포함하며, 최종 말소 여부는 경매 종결 시점에 확정됩니다. 본 경매의 채권자는 백수농업협동조합으로 추정됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

보고서 상 임차인 현황에 대한 별도 기재가 없으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 소재지는 아름다운 백수해안도로 인근의 농경지 및 해안가로, 자연 경관이 매우 뛰어나 관광 및 휴양 시설과의 연계성이 높은 지역입니다.

주변에 펜션, 카페 등 관광객을 위한 편의시설이 다수 분포하고 있어, 이러한 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

농경지가 혼재되어 있어 농업 활동도 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 배후 상권보다는 관광객 대상 소비 상권의 성격이 강합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산의 가치를 저해할 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

이는 쾌적한 자연 환경을 유지하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 자체적으로는 별도의 생활 편의 시설이 없습니다.

가장 가까운 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 영광읍 또는 법성포면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

백수읍 소재지에 기본적인 행정 및 생활 편의 시설이 일부 있을 수 있습니다.

주변에 팬션, 카페 등 관광객을 위한 시설은 다수 존재합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근 백암리에 초등학교 등 교육 시설이 있을 수 있으나, 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

주요 교육 및 의료 시설은 영광읍 또는 인근 도시로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

가장 중요한 주의사항으로, 본 건은 농지(전)이므로 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. [본문 참조]

미제출 시 매각 허가 취소 및 입찰 보증금 몰수라는 매우 중대한 불이익이 발생하므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다. [본문 참조]

농지법에 따라 농업인 또는 영농 목적으로 농지를 취득하려는 자만 해당 지역의 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

본 건은 보전관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

특히, 가축 사육과 관련된 건축 및 시설 설치는 제한될 수 있습니다.

6.3. 급경사 지세

본 건 토지의 지세가 급경사인 점은 토지 이용 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

성토, 절토 등 토목 공사가 필요한 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 백수해안도로 인근에 위치한 토지로서, 빼어난 자연 경관과 관광 인프라를 갖춘 지역에 속합니다.

다만, 해당 토지가 농지이며 급경사 지세라는 점, 그리고 보전관리지역 및 가축사육제한구역이라는 점 등은 토지 활용에 있어 고려해야 할 요소입니다.

특히, 농지취득자격증명 제출이 필수 조건이라는 점은 투자 결정 전 반드시 해결해야 할 가장 큰 과제입니다. [본문 참조]

현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설은 없어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 관광 시설과의 연계성을 고려할 때, 관광 관련 시설 (예: 펜션, 카페, 체험 시설 등) 부지로 활용될 잠재력은 있으나, 이를 위해서는 농지법 및 관련 규제 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연 경관 및 유명 관광지(백수해안도로) 인접: 높은 관광 잠재력 보유.

* 주변 관광 인프라 (펜션, 카페 등) 발달: 투자 시 시너지 효과 기대 가능.

* 부동산 임의경매 물건으로, 권리상 인수 부담이 적음 (인수 보증금 0원). [본문 참조]

* 급경사 지세 및 보전관리지역, 가축사육제한구역 지정으로 인한 토지 이용의 제한.

* 농지법에 따른 농지취득자격증명 필수 제출 requirement.

9. 예상 입찰가

감정가: 159,862,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 159,862,000원을 기준으로, 주변 시세, 토지 이용 가능성, 농지 취득자격 확보 가능 여부, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 확보 여부가 입찰가의 가장 큰 변수가 될 것이므로, 이 부분에 대한 확실한 사전 검토 후 입찰가 산정을 진행하는 것이 권장됩니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.