나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30239 [1] 전북특별자치도 남원시 송동면 송내리 486-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 남원시 송동면 송내리 소재 「내촌마을」내(일련번호 1) 및 남측 근거리(일련번호 3)에 위치하는 토지로서, 주위는 마을농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고 서측 원거리로 지방도가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 평지의 주거용건부지로 이용중임.
일련번호 3) 세장형 평지의 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 대상물건 동측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 접함.
일련번호 3) 대상물건 동측으로 노폭 약 3m내외의 시멘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역(2023-12-15), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대
제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진
강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계
물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 3) 농림지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역1000m(한
우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진
흥구역<농지법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설
신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨'현황사진'과 같이 대상물건(일련번호 1) 지상에 비교적 철거.이동이 용이한 저온창고 1동이 소재하나, 감정평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 치장벽돌노출쌓기 등
내벽: 벽지도배 등
창호: 목재 및 샷시창호 등

이용상태

일련번호 2) 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 후첨'현황사진'과 같이 대상물건(일련번호 2) 상부에 비가림막시설이 소재하나 본 건물에
포함하여 감정평가하였음.
- 후첨 '지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외건물(기호 ㉠)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: --

물건 비고

1.지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2.제시외 건물(감정서상㉠) 포함, 일괄매각.
3.목록1 지상에 철거,이동이 용이한 저온창고 1동 매각 제외.
4.공유자(하성례)로부터 우선매수신고 있음(26.8.20.자).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

사건번호: 남원지원 2025타경30239 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 송동면 송내리 486-1

용도: 단독주택

감정가: 16,105,120원

토지면적: 461.30㎡ (약 139.5평)

토지지분: 102.50086㎡ (약 31.0평)

건물면적: 90.47㎡ (약 27.3평)

건물지분: 20.1㎡ (약 6.0평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항:

1. 지분 매각이며, 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한됩니다.

2. 제시외 건물(감정서상 ㉠)은 포함하여 일괄 매각합니다.

3. 목록 1 지상에 소재한 철거 및 이동이 용이한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 건물 개요

건물 구조: 벽돌조, 슬래브지붕 단층

주요 마감: 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지도배, 창호 목재 및 샷시

주요 용도: 단독주택

건축물대장상 총면적: 90.47㎡ (약 27.3평)

대지면적 (건물 기준): 430㎡

준공일: 2000년 6월 2일

1.3. 토지 현황

위치 및 주위환경: 내촌마을 내 및 남측 근거리에 위치하며, 주위는 마을 농가주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 서측 원거리로 지방도가 통과하는 등 교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

일련번호 1 (주거용건부지): 사다리형 평지

일련번호 3 (답): 세장형 평지

인접 도로상태: 대상 물건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한지역 500m), (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)

일련번호 3: 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 1000m), 농업진흥구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전라북도 남원시 송동면 송내리 소재 내촌마을 내에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌 마을 특유의 주택과 농경지가 어우러진 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 원활하며, 남원시내 및 주변 지역으로의 이동 시 지방도를 이용하게 됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주로 자가용을 이용하는 것이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 하성례

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010년 1월 28일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

- 1991년 12월 18일: 김형주 소유권 이전

- 2000년 7월 7일: 춘향골농업협동조합 근저당권 설정 (28,000,000원) - 말소기준권리

- 2025년 7월 25일: 김상옥 외 3명 소유권 이전

- 2025년 8월 28일: 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 강제경매 개시 (12,535,115원)

건물 등기부 요약:

- 2000년 7월 7일: 김형주 소유권 보존

- 2000년 7월 7일: 춘향골농업협동조합 근저당권 설정 (28,000,000원) - 말소기준권리

- 2025년 7월 25일: 김상옥 외 3명 소유권 이전

- 2025년 8월 28일: 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 강제경매 개시 (12,535,115원)

등기부채권 총액 (토지/건물): 28,000,000원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소되는 권리:

- 춘향골농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

- 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 강제경매 개시 결정 등기

- 기타 말소 기준권리보다 후순위인 권리 일체

매각으로 인수되는 권리:

- 해당사항 없음. (단, 등기부상 명시되지 않은 법정지상권, 유치권 등은 별도 확인 필요)

주의사항:

- 본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 이에 따라 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 우선매수 신고를 하면 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 시세 조사 결과, 남원시 송동면 지역의 단독주택 부지(토지)는 평당 약 30만원에서 50만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 건물의 가치는 건축 연도, 상태, 면적 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 평가해야 합니다.

4.2. 유사 물건 비교

본 물건과 유사한 규모와 조건을 가진 단독주택 매물의 시장 가격은 대략 7,000만원에서 1억원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 시세에서 지분 비율(약 22.2%)만큼을 적용하여 가치를 추정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마을 자체의 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 장보기, 금융, 병원 등 기본적인 편의시설 이용을 위해서는 남원시내로 이동해야 합니다.

5.2. 교육시설

인근의 초등학교, 중학교 등 교육시설에 대한 접근성은 별도 확인이 필요합니다. 농촌 지역 특성상 통학 거리가 다소 있을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 정보 조사 결과, 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

- 지분 매각의 특성상, 낙찰 후에도 나머지 지분 소유자와의 관계 및 재산권 행사에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

- 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있어, 낙찰받지 못할 위험이 존재합니다.

- 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유(낮은 관심, 권리관계 복잡성 등)에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

- 토지 이용 계획상 일부 지역에 대한 개발 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남원시 송동면 농촌 지역에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 낮은 편이나, 이는 지분 매각으로 인한 가치 희석 및 재매각, 공유자 우선매수권 등의 특수성을 반영한 것으로 보입니다. 낙찰 후 공동 소유자와의 협력 문제가 발생할 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사 여부가 낙찰 가능성에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 입찰 전 공유자 의사를 확인하거나, 우선매수권 행사 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 농촌 지역의 주거용 부동산 지분을 비교적 낮은 가격에 확보할 기회입니다.

- 향후 지역 개발 가능성 및 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

- 제시외 건물 포함 및 일괄 매각 조건으로, 활용 가치를 높일 수 있습니다 (단, 제외되는 저온창고 제외).

9. 예상 입찰가

총 감정가: 16,105,120원

총 토지면적: 461.30㎡

총 건물면적: 90.47㎡

매각 대상 지분 비율 (면적 기준): 약 22.2%

지분 감정가 추정치: 약 3,575,336원 (총 감정가 16,105,120원 × 지분 비율 22.2%)

주변 시세 기반 지분 추정 가치: 약 15,540,000원 ~ 22,200,000원 (총 시세 7천만원~1억원 × 지분 비율 22.2%)

고려사항:

- 재매각 물건으로, 과거 유찰 원인 분석이 중요합니다.

- 공유자 우선매수권 행사 가능성을 감안하여, 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 5,000,000원 ~ 10,000,000원

본 입찰가는 감정가를 하회하는 보수적인 범위로 제시되었으며, 이는 공유자 우선매수권 행사 가능성을 최대한 고려한 것입니다. 주변 시세가 지분 감정가보다 현저히 높게 형성되어 있으므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 입찰가를 재산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.