나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30411 [1] 전북특별자치도 정읍시 시기동 354-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장 · 평가일 2025.09.12

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가, 1-나)는 목조 기와강판지붕 단층으로
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽·천장 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가, 1-나)는 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

1-가, 1-나)는 의뢰목록상 지붕 구조가 '스레트지붕'이나 현황은 '기와강판지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

1. 건물만 매각, 제시외 건물 포함
2. 공부상 지붕은 '스페이트지붕'이나 현황은 '기와강판지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 정읍지원 2025타경30411 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 시기동 354-6

용도: 단독주택

감정가: 33,512,500원

토지면적: 0.00㎡

건물면적: 72.30㎡ (약 21.87평)

건물 제시외면적: 67.70㎡ (약 20.48평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 법정지상권, 건물만 매각

주의사항:

* 건물만 매각하며, 제시외 건물 포함

* 공부상 지붕은 '스페이트지붕'이나 현황은 '기와강판지붕'임

2. 입지조건

2.

* 전북특별자치도 정읍시 시기동에 위치하며, 해당 지역은 정읍시의 주거 지역 중 하나입니다.

* 시기동은 시가지와 인접하여 기본적인 편의시설 접근이 가능한 지역입니다.

* 정읍시 시기동 354-6번지 일대는 주거 단지가 형성되어 있으며, 주변에 학교 및 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

2.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 09월 03일 접수된 김재림의 강제경매(갑4)입니다.

* 을구에 별도의 권리사항은 기재되어 있지 않습니다.

* 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이는 인수 또는 추가 비용 발생 가능성이 있는 중요한 권리 분석 사항입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

* 본 물건은 '단독주택'이며 '건물만 매각' 대상입니다. 따라서 일반적인 상가나 아파트와는 다른 시장 분석이 필요합니다.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건(다세대, 연립)은 2026년 1월부터 3월 사이에 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 전용면적 약 54.26㎡(약 16.4평) 다세대주택: 4,500만원 (2026년 1월)

* 전용면적 약 55.99㎡(약 16.9평) 다세대주택: 5,000만원 (2026년 3월)

* 전용면적 약 74.38㎡(약 22.5평) 연립주택: 7,400만원 (2026년 3월)

* 본건의 건물 면적은 72.30㎡(약 21.87평)이며, 제시외 건물 67.70㎡(약 20.48평)가 포함되어 총 약 140㎡(약 42.35평)의 활용 가능한 면적이 있는 것으로 추정됩니다.

* 주변 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가(33,512,500원)는 포함된 제시외 면적과 건물 자체의 가치를 고려할 때, 법정지상권 불분명 및 건물만 매각이라는 특수성을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

2.

* 전북특별자치도 정읍시 시기동은 정읍시의 행정 및 생활 중심지와 비교적 가까운 거리에 위치할 가능성이 높아, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 정읍시 시기동은 주거 지역으로서 주민 편의를 위한 기반 시설이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 가장 큰 리스크는 '법정지상권 성립 여부 불분명'입니다. 이는 건물을 위한 토지 사용 권리가 불확실함을 의미하며, 최악의 경우 토지 소유자와의 법적 분쟁이나 별도의 토지 임대료 지불 의무가 발생할 수 있습니다.

* '건물만 매각' 대상이므로 토지는 경매 대상에서 제외됩니다. 건물 소유주는 토지에 대한 소유권이나 사용권을 갖지 못하며, 토지 소유주가 토지 사용에 대해 별도의 요구를 하거나 건물의 철거를 요구할 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 지붕 재질(슬레이트)과 현황(기와강판지붕)의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 현황 변경 등기 시 발생할 수 있는 행정 절차나 예상치 못한 비용과 관련될 수 있습니다.

* 건물의 사용 승인일이 1940년으로 기재되어 있으나, 이는 최초 건축 허가일일 가능성이 높으며 실제 사용 및 유지보수 상태에 따라 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (감정평가서 요약에서는 목조 기와강판지붕 단층으로 기술되어 있음)

7. 종합 의견

2.

본 물건은 전북 정읍시 시기동에 위치한 단독주택 건물로, '건물만 매각'되고 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 매우 큰 법적 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 33,512,500원으로 책정되어 있으나, 이는 이러한 리스크를 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 건물 면적 및 제시외 건물 면적을 고려할 때, 법적 문제가 해결된다면 잠재 가치는 있으나, 현재로서는 법적 불확실성을 해소하기 위한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 토지 소유주와의 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 높은 법적 리스크로 인해 상대적으로 낮은 경쟁률과 낙찰가 형성이 기대될 수 있습니다.

* 법정지상권 문제를 해결하거나, 토지 소유주와의 협상을 통해 안정적인 토지 사용 권한을 확보한다면, 건물 면적 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 본 물건의 감정가가 이미 리스크를 반영한 수준일 가능성이 높으므로, 정확한 시세 조사 및 법률 검토를 통해 안전 마진을 확보하는 전략이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

2.

본 건은 '건물만 매각'이며 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 중대한 법적 리스크를 가지고 있습니다. 이러한 불확실성은 부동산 가치 평가에 상당한 영향을 미칩니다. 감정가 33,512,500원은 이러한 위험 요소를 반영한 것으로 보입니다.

주변의 유사 물건(건물+토지) 거래 사례는 4,500만원에서 7,400만원으로 형성되어 있으나, 본 건은 토지 미포함 및 법정지상권 불확실성으로 인해 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서는 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있으며, 적극적인 투자자라도 법률 검토 및 토지 사용 관련 명확한 계획 수립 후에 감정가 대비 110~120% 수준을 상한선으로 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

총액 33,512,500원을 기준으로, 예상 입찰가는 35,000,000원에서 45,000,000원 사이로 권유합니다.

이는 투자자가 부담할 수 있는 위험 수준과 향후 발생 가능한 법적/경제적 비용을 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.