나이스옥션 법원경매 전주 2025타경905 [1] 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 291-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 소재 '성덕치안센터' 서측 인근에
위치하는 토지로서, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변
주택 및 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 간선도로가 통과
하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 8M 정도의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 적벽돌조 슬래브지붕 2층으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
바 닥 : 장판 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

2-가) 1,2층 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 본건 건물 기호2-가)의 부합물
성격인 제시외건물 기호ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 본건 건물 기호2-가) 및 제시외건물 기호ㄱ)은 현황 타인소유의 인접
토지(김제시 성덕면 남포리 291-8) 지상에 걸쳐서 소재합니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 건물 기호2-가) 및 제시외건물 ㄱ)은 현황 타인소유의 인접 토지(김제시 성덕면 남포리 291-8) 지상에 걸쳐서 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지

전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 291-5

2.2. 건물 종류

단독주택

2.3. 토지 면적

147. 00㎡ (약 44.45평)

2.4. 건물 면적

건물 본체: 134.13㎡ (약 40.57평)

제시외 건물: 16.30㎡ (약 4.93평)

2.5. 감정가

88,311,340원

2.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2.7. 사건 번호

전주지방법원 2025타경905 (1)

3.

3.1. 입지조건

3.1. 1. 주위 환경

본건은 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 소재 '성덕치안센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변 주택 및 상가지대입니다. [cite:?]

3.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite:?]

3.1. 3. 도로 상황

남측으로 노폭 8m 정도의 아스팔트 포장도로에 접합니다. [cite:?]

3.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부 제한 지역 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. [cite:?]

4.

4.1. 권리분석

4.1. 1. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인: 서인철 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2005-04-08, 대항력 있음)

4.1. 2. 말소되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 근저당권 2건 (채권 금액 합계 72,000,000원) 및 임의경매개시결정 등기(채권자: 이호진, 채권 금액 27,000,000원)는 말소 기준 권리보다 후순위로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4.1. 3. 임차인 현황

임차인 서인철은 2005년 4월 8일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 유무에 따라 낙찰자에게 인수될 수 있는 부분이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

4.1. 4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 72,000,000원입니다. (을1 근저당 27,000,000원, 을2 근저당 45,000,000원)

5.

5.1. 상권분석

본건이 위치한 김제시 성덕면 남포리는 전형적인 농촌 및 주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 해당 지역의 구체적인 상권 활성화 정도나 유입 인구 데이터는 부족한 편입니다. 주변 시세 확인 결과, 인근 지역의 농가 주택 또는 단독 주택 매물은 수천만 원에서 수억 원대에 이르렀으나, 본건과 직접적으로 비교할 만한 최근 실거래 사례를 찾기는 어려웠습니다. 특이사항으로, 김제시 성덕면 남포마을은 최근 농촌 유학 사업으로 활기를 띠고 있으며, 이는 지역 공동체에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6.

6.1. 생활정보

6.1. 1. 편의시설

본건 인근에는 '성덕치안센터'가 소재하고 있으며, 성덕면 행정복지센터에서 제공하는 복지/편의시설 정보를 통해 경로당, 마을회관 등 기본적인 생활 편의 시설이 운영되고 있음을 확인할 수 있습니다.

6.1. 2. 교육시설

성덕초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

7.

7.1. 잠재적 리스크

7.1. 1. 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있음

본건 건물 기호2-가) 및 제시외 건물 ㄱ)은 현황 타인 소유의 인접 토지(김제시 성덕면 남포리 291-8) 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 건물 철거, 토지 사용료 지급, 또는 소유권 분쟁 등 법적, 경제적 문제를 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7.1. 2. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 서인철은 2005년부터 거주하며 대항력을 갖춘 상태입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 유무로 인해 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 법적 검토와 추가 확인이 필요합니다.

7.1. 3. 제시외 건물 포함

감정평가 시 제시외 건물(16.30㎡)이 포함되어 일괄 매각되나, 이 역시 인접 토지와의 경계 문제와 연관될 수 있습니다.

8.

8.1. 종합 의견

본 물건은 김제시 성덕면 남포리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 88,311,340원입니다. 토지 면적은 147.00㎡ (약 44.45평), 건물 면적은 134.13㎡ (약 40.57평)입니다. 주위 환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 교통 및 도로 상황은 보통 수준입니다.

가장 큰 문제는 건물의 일부가 타인 소유의 인접 토지에 걸쳐 있다는 점이며, 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 다분합니다. 또한, 2005년부터 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 이와 관련된 법적 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 위험 요소들을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9.

9.1. 투자 포인트

1. 비교적 낮은 감정가: 88,311,340원이라는 감정가는 잠재적 리스크를 상쇄할 만큼 매력적인 가격이 될 수 있습니다.

2. 농촌 유학 사업으로 인한 지역 활성화 기대: 김제시 남포마을은 농촌 유학 사업으로 공동체에 활력을 불어넣고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 가능성이 있습니다.

3. 주변 생활 인프라: 성덕치안센터, 성덕초등학교 등 기본적인 편의 및 교육 시설 접근성이 있습니다.

10.

10.1. 예상 입찰가

본 물건은 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있는 중대한 하자 및 대항력 있는 임차인의 존재라는 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 감정가 88,311,340원을 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 보증금 0원인 임차인은 법적으로 낙찰자에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단되나, 대항력으로 인한 점유 문제 및 추후 발생 가능한 법적 분쟁 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점은 소송 비용, 토지 사용료, 또는 철거 비용 발생 가능성이 있어 입찰가를 산정함에 있어 반드시 반영해야 합니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 5,300만 원 ~ 6,200만 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종적으로 판단해야 합니다.1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지

전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 291-5

2.2. 건물 종류

단독주택

2.3. 토지 면적

147. 00㎡ (약 44.45평)

2.4. 건물 면적

건물 본체: 134.13㎡ (약 40.57평)

제시외 건물: 16.30㎡ (약 4.93평)

2.5. 감정가

88,311,340원

2.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2.7. 사건 번호

전주지방법원 2025타경905 (1)

3.

3.1. 입지조건

3.1. 1. 주위 환경

본건은 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 소재 '성덕치안센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변 주택 및 상가지대입니다.

3.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3.1. 3. 도로 상황

남측으로 노폭 8m 정도의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

3.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부 제한 지역 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

4.

4.1. 권리분석

4.1. 1. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인: 서인철 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2005-04-08, 대항력 있음)

4.1. 2. 말소되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 근저당권 2건 (채권 금액 합계 72,000,000원) 및 임의경매개시결정 등기(채권자: 이호진, 채권 금액 27,000,000원)는 말소 기준 권리보다 후순위로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4.1. 3. 임차인 현황

임차인 서인철은 2005년 4월 8일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 유무에 따라 낙찰자에게 인수될 수 있는 부분이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

4.1. 4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 72,000,000원입니다. (을1 근저당 27,000,000원, 을2 근저당 45,000,000원)

5.

5.1. 상권분석

본건이 위치한 김제시 성덕면 남포리는 전형적인 농촌 및 주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 해당 지역의 구체적인 상권 활성화 정도나 유입 인구 데이터는 부족한 편입니다. 주변 시세 확인 결과, 인근 지역의 농가 주택 또는 단독 주택 매물은 수천만 원에서 수억 원대에 이르렀으나, 본건과 직접적으로 비교할 만한 최근 실거래 사례를 찾기는 어려웠습니다. 특이사항으로, 김제시 성덕면 남포마을은 최근 농촌 유학 사업으로 활기를 띠고 있으며, 이는 지역 공동체에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6.

6.1. 생활정보

6.1. 1. 편의시설

본건 인근에는 '성덕치안센터'가 소재하고 있으며, 성덕면 행정복지센터에서 제공하는 복지/편의시설 정보를 통해 경로당, 마을회관 등 기본적인 생활 편의 시설이 운영되고 있음을 확인할 수 있습니다.

6.1. 2. 교육시설

성덕초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

7.

7.1. 잠재적 리스크

7.1. 1. 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있음

본건 건물 기호2-가) 및 제시외 건물 ㄱ)은 현황 타인 소유의 인접 토지(김제시 성덕면 남포리 291-8) 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 건물 철거, 토지 사용료 지급, 또는 소유권 분쟁 등 법적, 경제적 문제를 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7.1. 2. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 서인철은 2005년부터 거주하며 대항력을 갖춘 상태입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 유무로 인해 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 법적 검토와 추가 확인이 필요합니다.

7.1. 3. 제시외 건물 포함

감정평가 시 제시외 건물(16.30㎡)이 포함되어 일괄 매각되나, 이 역시 인접 토지와의 경계 문제와 연관될 수 있습니다.

8.

8.1. 종합 의견

본 물건은 김제시 성덕면 남포리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 88,311,340원입니다. 토지 면적은 147.00㎡ (약 44.45평), 건물 면적은 134.13㎡ (약 40.57평)입니다. 주위 환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 교통 및 도로 상황은 보통 수준입니다.

가장 큰 문제는 건물의 일부가 타인 소유의 인접 토지에 걸쳐 있다는 점이며, 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 다분합니다. 또한, 2005년부터 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 이와 관련된 법적 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 위험 요소들을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9.

9.1. 투자 포인트

1. 비교적 낮은 감정가: 88,311,340원이라는 감정가는 잠재적 리스크를 상쇄할 만큼 매력적인 가격이 될 수 있습니다.

2. 농촌 유학 사업으로 인한 지역 활성화 기대: 김제시 남포마을은 농촌 유학 사업으로 공동체에 활력을 불어넣고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 가능성이 있습니다.

3. 주변 생활 인프라: 성덕치안센터, 성덕초등학교 등 기본적인 편의 및 교육 시설 접근성이 있습니다.

10.

10.1. 예상 입찰가

본 물건은 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있는 중대한 하자 및 대항력 있는 임차인의 존재라는 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 감정가 88,311,340원을 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 보증금 0원인 임차인 서 은 법적으로 낙찰자에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단되나, 대항력으로 인한 점유 문제 및 추후 발생 가능한 법적 분쟁 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점은 소송 비용, 토지 사용료, 또는 철거 비용 발생 가능성이 있어 입찰가를 산정함에 있어 반드시 반영해야 합니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 5,300만 원 ~ 6,200만 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.