나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31652 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 961 서신동동아한일아파트 104동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 서신동 소재 ""전주서일초등학교"" 동측 인근에 위치하는 『서신동동아한일아파트 104동 7층 701호』로, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

남측 인근으로 왕복6차선의 ‘온고을로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

피씨조 스라브지붕 15층 중 7층 701호로서
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동,서,남,북측으로 각각 왕복4차선 도로에 접하며, 이 중 남측 도로를 주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(서신1) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -

물건 비고

신청채권자는 대항력 있는 임차인의 승계인이므로 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라북도 전주시 완산구 서신동 961번지에 소재한 서신동동아한일아파트 104동 7층 701호 부동산 강제 경매 물건입니다.

감정평가액은 173,000,000원이며, 토지면적 31.65㎡(약 9.57평), 건물면적 59.93㎡(약 18.13평)에 대한 일괄매각 대상입니다.

본 아파트는 1999년에 사용승인을 받은 동아한일아파트로, 총 20개동 1408세대로 구성되어 있습니다. 건물의 전용면적은 59.93㎡(약 18.13평)이며, 추정 분양면적은 약 77.80㎡(약 23.53평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북 전주시 완산구 서신동에 위치하며, "전주서일초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

교통 환경으로는 남측 인근으로 왕복 6차선 '온고을로'가 지나고 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

본 건물은 동, 서, 남, 북측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있으며, 남측 도로를 주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(서신1)에 해당하며, 대로3류 및 중로1류 도로에 접하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 서일초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 김무연 씨가 존재합니다. 해당 임차인은 2022년 5월 17일 전입, 2022년 4월 8일 확정일자를 받았으며, 보증금 180,000,000원에 차임은 0원입니다.

등기부등본 상 주택임차권(을14)이 2024년 5월 21일에 설정되었고, 해당 권리는 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

물건명세서 상에도 "신청채권자는 대항력 있는 임차인의 승계인이므로 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 임차인의 보증금 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 국민행복기금의 가압류(갑13)로 판단되며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 임차권(을14)은 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리에 해당합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서신동은 전주시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

초등학교 및 도로망 등 기본적인 입지 여건이 양호하며, 지역 내 상권 또한 안정적으로 형성되어 있습니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 동측 인근에 전주서일초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 쇼핑, 금융, 의료 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 왕복 6차선 및 4차선 도로와 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주거 편의: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있으며, 지하에 전기차 충전기(15대)가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 김무연 씨의 보증금 180,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예측보다 높은 총 실질 매입비용으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 감정가(173,000,000원)가 임차인의 보증금(180,000,000원)보다 낮아, 경매를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성이 높습니다.

* 권리관계 확인의 중요성: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 요약 정보와 '을14: 말소: 인수' 및 '주의사항'이 상반될 수 있으므로, 정확한 인수 금액 산출을 위해 배당표 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주 서신동의 잘 갖춰진 주거 인프라를 바탕으로 안정적인 가치를 지니고 있습니다. 초등학교와 근접한 교육 환경, 편리한 교통 및 생활 편의시설은 큰 장점입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높은 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요소입니다.

따라서, 권리 관계를 명확히 파악하고 예상되는 총 실질 매입 비용을 신중하게 산정하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주시 서신동의 안정적인 주거 지역으로서의 가치.

* 전주서일초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경.

* 지역 개발 잠재력 및 지속적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 동아한일아파트 59.93㎡ 면적의 거래가는 2026년 5월 1일부터 6월 5일 사이 162,500,000원에서 210,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 173,000,000원입니다.

주요 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김무연 씨의 보증금 180,000,000원입니다. 임차인은 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수하게 됩니다.

경매 비용 및 제반 비용을 약 10,000,000원으로 가정할 때, 임차인이 보증금 전액(180,000,000원)을 배당받고 매수인이 추가 보증금을 인수하지 않기 위해서는, 낙찰가가 최소 190,000,000원 이상이어야 합니다.

최근 최고 매매가 210,000,000원을 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담을 최소화하고 수익성을 확보하기 위한 합리적인 입찰가 범위는 190,000,000원 ~ 200,000,000원으로 판단됩니다.

신중한 검토 후, 195,000,000원 으로 입찰가를 제시합니다. 이 가격대는 최근 시세 범위 내에 있으며, 임차인 보증금 전액 배당 가능성을 높여 인수 부담을 줄일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.