나이스옥션 법원경매 전주 2025타경899 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 545-1 거성그린맨션 2동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 2)는 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 소재 "아중초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 인교로가 위치하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하며, "대(상업용 건물용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측 및 북동측으로 폭 약 10~12미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-나) 철골조 평슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 드라이비트 마감, 내벽,천장: 내부 인테리어 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 새시창입니다. ㉠) 경량철골조 판넬지붕 단층 입니다.

이용상태

일련번호 3-나): 근린생활시설(일반음식점), ㉠): 창고.

설비내역

일련번호 3-나)에 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도 및 사진"과 같이 일련번호 3-나)의 부합물(㉠)이 소재 합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 일련번호 3-나)의 외부에 별첨 사진용지와 같이 외부시설물(테라스 및 진입통로)이 소재하는바 본건 평가에 감안하여 감정평가하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1-가)는 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "전주상업정보 고등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

일련번호 1-가) 까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 백제대로, 따박 골로 등이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트 옹벽조 슬래브지붕 16층 중 제3층 제305호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽,천장: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 등 마감, 창호: 새시창입니다.

이용상태

일련번호 1-가) 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, "대(아파트 건물부지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 백제대로에 접하며, 남측 및 동측으로 접한 2차선 아스팔트포장 도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 지구단위계획구역(전주 화산), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주영상미디어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전주영상미디어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경899 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 545-1 거성그린맨션 2동 3층305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000원

* 토지 면적: 47.61㎡ (약 14.4평)

* 건물 면적: 133.05㎡ (약 40.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OO

* 주요 특이사항: 건물 외부에 별첨 사진용지와 같이 외부시설물(테라스 및 진입통로)이 소재하는바 본건 평가에 감안하여 감정평가함. (건물감정평가요항표 참조)

* 주의사항: 임대관계 미상. (건물감정평가요항표, 구분건물감정평가요항표 참조)

* 특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 1.1.1.위치 및 주변 환경

* 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* "전주상업정보고등학교" 서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 인접해 있습니다.

* 1.1.2.교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 백제대로, 따박골로 등 주요 도로와 인접하여 시내 이동이 용이합니다.

* 1.1.3.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 물건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(전주 화산)으로 지정되어 있습니다.

* 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 다양한 도로에 접하여 진출입이 용이합니다.

* 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역, 절대보호구역(전주영상미디어고등학교)에 해당합니다.

* 1.1.4.주변 시설

* 주변에 학교(전주상업정보고등학교, 아중초등학교) 및 근린생활시설, 아파트 단지가 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 제공된 정보 상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1.권리 현황

* 본건의 말소기준권리는 2008년 6월 5일 접수된 전주농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

* 을4, 을5, 을13, 을14, 을15 (근저당권) 및 갑12 (가압류) 등 이후에 설정된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 1.2.2.인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 선순위 임차권 등)는 없는 것으로 파악되었습니다.

* 1.2.3.임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없으며(합계 0원), 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 1.3.1.지역 특성

* 본건이 위치한 중화산동2가는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 활동이 균형을 이루는 배후 주거 단지입니다.

* 1.3.2.건물 용도

* 구분건물(아파트)은 주거용으로 이용 중이며, 부합물(일반음식점, 창고)이 별도로 있어 복합적인 활용 가능성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1.아파트 기본 정보

* 아파트명: 거성그린맨션

* 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 545-1

* 사용승인일: 1992년 6월 18일 (준공 후 약 34년 경과)

* 총 세대수: 263세대 (2개 동)

* 최고층: 16층

* 주차: 총 174대 (지상 2대, 지하 9대) *정보상 합계(11대)와 불일치함.*

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기(지상 6대)

* 1.4.2.최근 거래 사례 (시세 분석)

* 2026년 4월 13일: 198.18㎡, 4층, 32,600만원 거래

* 2026년 5월 28일: 151.97㎡, 2층, 26,000만원 거래

* 2026년 5월 29일: 151.97㎡, 13층, 24,000만원 거래

* 시세 분석: 최근 거래 사례들을 보면, 본건과 유사한 면적(133.05㎡)의 경우 평당 약 157만 원에서 171만 원 수준의 거래가격을 형성하고 있습니다. 이를 본건 면적으로 환산 시, 약 2억 1천만 원에서 2억 2천 7백만 원대의 시세로 추정 가능합니다. 감정가는 2억 4천만 원으로, 최근 거래 사례의 최고가보다 낮은 수준이며, 같은 면적 대비 층수 차이를 고려할 때 적정 감정가로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1.건물 노후화

* 1992년 사용승인된 건물로, 건축 연령이 약 34년 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 1.5.2.임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 점유자 확인 및 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 1.6.1.물건 개요

* 본건은 전주지방법원 2025타경899호로, 전주시 완산구 중화산동2가 거성그린맨션 2동 3층 305호 아파트입니다.

* 건물 면적은 133.05㎡(약 40.25평)이며, 감정가는 2억 4천만 원입니다.

* 1.6.2.총평

* 본 물건은 전주 시내 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 우수하며, 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

* 건물 노후화와 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 하나, 최근 시세 분석 결과 감정가가 시장 가격 수준에 부합하는 것으로 판단됩니다. 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1.입지 및 교통

* 전주시 완산구의 핵심 주거지역에 위치하며, 주변의 다양한 생활 편의시설과 편리한 교통망은 주거 가치를 높입니다.

* 1.7.2.권리 안전성

* 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 1.7.3.효율적인 면적 구성

* 건물 면적(133.05㎡) 대비 토지 지분(47.61㎡)이 확보되어 있어, 아파트로서의 효율적인 재산권 행사가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 1.8.1.시세 분석 기반 예상가

* 본건의 면적(133.05㎡)과 층수(3층)를 고려한 시세 분석 결과, 약 2억 1천만 원에서 2억 2천 7백만 원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 2억 4천만 원은 최근 거래가 최고가(26,000만원)와 유사한 수준이며, 13층 물건(24,000만원)보다 낮은 층수임을 감안할 때 적정 범위 내에 있습니다.

* 1.8.2.최종 예상 입찰가

* 시장 가치와 경매 특성을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 약 2억 2천 5백만 원에서 2억 3천 5백만 원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 다만, 경쟁 입찰 상황에 따라 2억 4천만 원 이하 또는 소폭 상향된 금액까지도 전략적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.