나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31646 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1155-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉥) 포함
2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31646 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1155-4

건축물대장상 주용도: 단독주택 (전주시 덕진구 숲정이2길 31)

현황 용도: 근린주택 (주택, 근린생활시설(점포), 물치 등 복합 용도)

1.3. 면적 및 건물구조

토지면적(총): 173.20㎡ (약 52.39평)

토지지분: 34.64㎡ (약 10.48평) - 전체 토지의 20%

건물면적(총): 96.24㎡ (약 29.11평)

건물지분: 19.25㎡ (약 5.82평) - 전체 건물의 20%

건물구조: 벽돌구조(연와조, 시멘벽돌조, 조적조(연와))

건축년도: 1974년 (사용승인일 기준)

지붕구조: 기와 (시멘와, 스라브)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 62,298,960원 (토지 및 건물 전체 기준)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (20% 지분)

매각물건 총액에 대한 지분 감정가: 약 12,459,792원 (62,298,960원 * 0.2)

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각 물건입니다.

* 공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 행사 시 1회로 제한됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉥)도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 전라북도 전주시 덕진구 진북동에 소재하며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 진북동은 전주시의 중심 업무지구와도 비교적 가까워 생활 편의성이 있는 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

소재지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 인근 버스 정류장을 통해 가능할 것으로 예상됩니다. (주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 및 건축물표제부 요약 정보를 바탕으로 추정)

2.3. 주변 환경

인근에 주택가 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 교육 시설, 편의 시설 등 생활 편의시설 접근성이 있는 지역입니다. (주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 및 건축물표제부 요약 정보를 바탕으로 추정)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 11일 접수된 전북신용보증재단의 4번 이석재 지분 가압류(전주지방법원 2024카단10057)입니다. 이 기준권리에 의해 촉탁 또는 직권으로 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 갑4 (이석재 지분 가압류, 전북신용보증재단)

* 갑7 (말소기준권리 - 전북신용보증재단 가압류)

* 갑8 (이석재 지분 가압류, 소상공인시장진흥공단)

* 갑9 (이석재 지분 강제경매, 전북신용보증재단)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 은광균

보증금: 1,000,000원

차임: 180,000원

전입일자: 2013-04-09

대항력: 있음

비고: 보증금 100만원이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 배당 관계 확인 필요. 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 요망됩니다.

* 임차인: 이문재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-22

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 일반적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 은광균이 보증금 100만원을 가지고 있으므로, 명도 시 실제 인수 부담이 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 정보 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 진북동 일대의 유사 부동산 시세는 다음과 같습니다.

* 우진빌라 (2002년 건축, 다세대):

* 2024년 10월 22일: 전용면적 26.93㎡, 6,500만원 거래 (4층)

* 2024년 10월 17일: 전용면적 26.12㎡, 6,000만원 거래 (1층)

* 이를 바탕으로 환산 시, 약 220만~240만원/㎡ 수준의 시세 형성.

* 삼화진북 (1983년 건축, 연립):

* 2026년 5월 12일: 전용면적 82.35㎡, 8,600만원 거래 (2층)

* 이를 바탕으로 환산 시, 약 105만원/㎡ 수준의 시세 형성.

4.2. 본 건 시세 분석

본 물건은 근린주택으로, 건축년도가 1974년으로 비교적 오래되었습니다. 감정평가액은 전체 62,298,960원이며, 지분(20%)으로 매각되는 점을 고려하면 지분 감정가는 약 12,459,792원입니다.

제공된 JSON 데이터의 거래 사례는 다세대/연립 주택으로, 근린주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 또한, 본 건은 지분 매각, 공유자 우선 매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인 등의 복합적인 요인이 있어 일반적인 시장 거래가와는 큰 차이가 있을 수 있습니다.

예를 들어, 우진빌라의 전용면적(26.93㎡) 대비 가격(6,500만원)으로 단순 환산하여 본 건의 건물 지분면적(19.25㎡)에 적용 시 약 4,640만원의 가치가 추정되나, 이는 단독 건물 거래가 기준이며 지분 매각 및 리스크 요인을 전혀 반영하지 못한 수치입니다. 삼화진북의 경우(82.35㎡, 8,600만원), 건물 지분면적(19.25㎡)에 적용 시 약 2,020만원 수준이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

진북동은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (건축물표제부 요약 및 지도 정보 기반 추정)

5.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있을 가능성이 높습니다. (주변 지역 특성 기반 추정)

5.3. 편의 시설

마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (주변 지역 특성 기반 추정)

5.4. 혐오 시설

인근 지역에 특별한 혐오 시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 상세 지도 검색이 필요하나, 현재 제공된 정보상으로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

전체 물건이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정, 건물 사용 및 관리, 향후 재산권 행사 등에 있어 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자가 결정되더라도 공유자에게 낙찰가에 낙찰될 수 있습니다. 이는 외부 입찰자에게는 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인 은광균은 대항력이 있으며, 보증금 100만원을 지급했으나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 보증금을 직접 받지 못하거나, 명도 시 별도의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. 임차인이 계속 거주할 경우 명도 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 노후 건축물

건축년도가 1974년으로 오래되어 향후 유지보수 비용이 발생하거나, 재건축/리모델링 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.5. 복합 용도

근린주택으로서 주택 외 상가 등 다양한 용도로 활용될 수 있으나, 이는 임대 수익률 분석 및 관리 측면에서 더 복잡한 고려가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 건은 전주시 덕진구 진북동 소재 근린주택의 20% 지분 매각 물건입니다. 감정가는 전체 물건 기준 62,298,960원이며, 지분 감정가는 약 1,246만원 수준입니다. 주변 시세는 유사 건물 거래 사례들을 볼 때, 지분 가치에 비해 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권은 외부 투자자의 진입 장벽을 높이는 요인이며, 대항력 있는 임차인은 명도 과정에서 불확실성을 야기합니다. 건축년도가 오래된 점도 관리 및 유지보수 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 시세 차익보다는 저가 매수를 통한 투자 기회를 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 잠재적 위험을 해소할 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 가능성

다수의 위험 요인으로 인해 일반 매물 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 여부 및 임차인과의 원만한 협상이 이루어질 경우, 시세 대비 상당한 이익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지 조건

전주시 덕진구 진북동이라는 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있어, 추후 건물의 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 근린주택의 활용성

주택과 상가 등 복합 용도로 활용 가능한 근린주택이라는 점은 임대 수익 창출에 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적인 위험 요인을 가지고 있습니다. 이러한 위험 요인으로 인해 일반적인 시장 가격보다 현저히 낮은 가격으로 취득해야 할 가능성이 높습니다.

제공된 감정가는 전체 물건 기준이며, 본 건은 20% 지분 매각이므로 지분 감정가는 약 12,459,792원입니다. 주변 시세 데이터를 고려하더라도, 지분 매각의 특성과 잠재적 위험을 감안할 때, 실제 시장 가격은 감정가보다 높게 형성될 수도 있으나, 투자자는 위험 프리미엄을 크게 고려해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 공격적인 입찰가 산정 시 고려할 수 있는 금액은 약 15,000,000원 수준입니다.

이 금액은 상기 명시된 위험 요인들에 대한 면밀한 분석 및 명도 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 사전에 철저히 검토한 후, 보수적인 관점에서 접근해야 할 금액이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인과의 협상 및 명도 가능성에 대한 확실한 판단이 입찰가 결정에 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.