나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5786 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1223 해운대더샵 센텀누리 101동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 센텀초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야지대등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 동해선 센텀역이 소재하고
있는등 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상27층 건물내 3층 304호로서,
외벽: 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 공동현관기, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지 및 경보설비,
개별난방설비등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 남서하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지를 아파트등의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 진출입로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(센텀고)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(주택재개발정비구역(상세내용은 별도문의:건축과)<도시 및 주거환경
정비법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5786 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 재송동 1223 해운대더샵 센텀누리 101동 3층 304호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정가

650,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 48.49㎡ (약 14.69평)

* 토지지분: 48.491㎡ (약 14.69평)

* 건물면적: 101.25㎡ (약 30.64평)

* 건물지분: 101.2508㎡ (약 30.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

1.9. 특이사항

재개발구역, 정비구역

1.10. 주의사항

해당 사항 없음

1.11. 특수물건정보

재개발구역, 정비구역

1.12. 아파트 정보

* 아파트명: 해운대더샵 센텀누리

* 사용승인일: 2014년 11월 3일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 375세대

* 최고 층수: 27층

* 본건 층수: 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, 센텀초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 동해선 센텀역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 27층 건물 중 3층 304호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인트 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 샷시 창 등

2.4. 이용상태

아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

급배수 및 위생설비, 공동현관기, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

전반적으로 남서하향 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 진출입로 상태는 양호합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (센텀고, 인천유치원) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 정비구역 (주택재개발정비구역) (도시 및 주거환경 정비법)

2.9. 혐오시설 유무

주변 조사를 수행한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 을3 근저당 (2020-11-25, 현대해상화재보험주식회사, 446,400,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 본 경매 신청 채권(강제경매)을 포함한 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부채권 총액

536,400,000원

3.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 9월 2일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (확인 결과, 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (단위: 원)

* 2026년 4월 3일: 127.78㎡ (24층) - 800,000,000원

* 2026년 5월 23일: 84.98㎡ (22층) - 615,000,000원

* 2026년 7월 30일: 72.48㎡ (17층) - 538,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 건물면적 101.25㎡ (약 30.64평)으로, 최근 거래된 84.98㎡ (약 25.72평) 및 127.78㎡ (약 38.66평) 사례와 비교 시 중간 크기에 해당합니다.

최근 거래 가격을 평당가로 환산해보면 다음과 같습니다.

* 127.78㎡ (24층): 약 626만원/㎡ (약 2,069만원/평)

* 84.98㎡ (22층): 약 724만원/㎡ (약 2,394만원/평)

* 72.48㎡ (17층): 약 742만원/㎡ (약 2,451만원/평)

일반적으로 면적이 클수록 평당가가 낮아지는 경향을 보입니다. 본건(101.25㎡)의 경우, 84.98㎡ 사례의 평당가(약 724만원/㎡)와 127.78㎡ 사례의 평당가(약 626만원/㎡) 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 본건은 3층으로 최근 거래된 고층(17층, 22층, 24층)에 비해 낮은 층수임을 감안해야 합니다.

4.3. 최근 전월세 사례 (단위: 원)

* 2026년 6월 24일: 127.78㎡ (7층) - 보증금 50,000,000원 (월세 0원, 전세 추정)

* 2025년 12월 15일: 84.98㎡ (9층) - 보증금 36,000,000원 (월세 0원, 전세 추정)

* 2026년 5월 11일: 127.78㎡ (5층) - 보증금 5,000,000원 / 월세 160,000원

상기 전월세 사례를 볼 때, 본 단지는 꾸준한 임대 수요가 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 규모

철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 27층 규모의 아파트 단지이며, 본건은 101동 3층 304호입니다.

5.2. 설비 및 주차

* 기본 설비: 급배수, 위생, 난방, 엘리베이터 등

* 주차: 총 524대 주차 가능 (건축물표제부 기준)

5.3. 단지 내 편의시설

관리사무소, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 생활 편의시설

센텀초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 대중교통 접근성이 좋으며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역 관련

본건이 재개발구역 또는 정비구역에 속해 있어 향후 사업 진행에 따른 이주, 철거, 신축 등의 과정에서 일시적인 불편함이나 소음, 분진 등이 발생할 수 있습니다. 재개발 진행 상황 및 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있지만, 사업 지연 또는 무산 시에는 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이나, '임대관계: 미상'으로 표시되어 있어 해당 물건에 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금, 월세 등의 인수 조건이 있다면 예측치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

6.3. 저층수

27층 건물 중 3층에 위치하여 조망권, 일조권, 소음 등에서 고층 대비 다소 불리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 재송동에 위치한 해운대더샵 센텀누리 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 재개발/정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 저층이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 감정평가액(650,000,000원) 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발/정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 기대

* 우수한 교통망(동해선 센텀역 인근) 및 생활 인프라

* 감정평가액 대비 최근 시세가 높은 점을 고려한 시세차익 가능성

* 소멸되는 권리 분석으로 인한 권리 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 본건의 면적, 층수, 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 84.98㎡ (22층)이 615,000,000원에 거래되었고, 101.25㎡는 이보다 면적이 크므로 더 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다. 또한, 127.78㎡ (24층)이 800,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 면적 증가에 따른 가격 상승분을 예상할 수 있습니다.

본건은 3층 저층이므로 이를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

감정가 650,000,000원을 기준으로, 최근 거래 사례의 평균 가격 및 단지 특성을 고려 시, 예상 입찰가는 약 660,000,000원에서 700,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 670,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.