나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5795 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-7 영진파스타 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 도시철도2호선 '장산역' 북측 인근에 위치하는 '영진파스타' 제4층 제405호로서 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 및 위락시설, 음식점, 학원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 '장산역' 이 소재하여 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건 내 제4층 제405호로서
* 외벽 : 일부 대리석 붙임 및 몰탈 위 페인팅
* 내벽 : 스텐샷시, 인테리어 등 마감.
* 창호 : 일부면 페어글래스 창호 및 알류미늄샷시 단창

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워설비, 개별 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며 상업용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재. 중심상업용지, 가로구역별최고높이(H=40m).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기준시점 현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5795 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-7 영진파스타 4층405호

* 신주소: 부산광역시 해운대구 세실로 87, 4층 405호 (영진파스타)

* 건물명: 영진파스타

* 토지면적: 11.94㎡ (약 3.61평)

* 건물면적: 85.19㎡ (약 25.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 182,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO (등기부상 채권자: 유천실)

* 감정평가서 작성일: 2026년 5월 14일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 도시철도 2호선 '장산역' 북측 인근에 위치한 '영진파스타' 건물 내 4층 405호입니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 위락시설, 음식점, 학원 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 복합지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하고 도시철도 2호선 '장산역'이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

북동측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 4층에 위치합니다.

외벽은 일부 대리석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 스텐샷시 및 인테리어로 마감되었습니다.

창호는 일부 페어글래스 창호 및 알루미늄샷시 단창으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 현황

토지는 가장형의 형상을 하고 있으며, 인접지와 등고평탄하여 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 160m, 추가 기재: H=40m), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 9월 2일 접수된 유천실의 강제경매 개시결정 등기(2025타경5795)입니다.

* 등기사항 요약

소유권은 2001년 7월 11일 주식회사영진주택에서 보존되었으며, 같은 해 8월 3일 김인숙으로 소유권 이전(매매)되었습니다.

이후 2025년 9월 2일 유천실에 의해 강제경매가 개시되었습니다.

등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 특정 채무액을 의미하지 않을 수 있습니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 파악되지 않았으며, 본건은 기준 시점 현재 공실 상태입니다.

임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 경우, 향후 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시될 수 있으나, 본건의 경우 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다. (단, 권리관계 확인 시 추가 검토 필요)

4. 상권분석

* 주변 업종

본건이 위치한 건물은 다양한 업종이 혼합된 상업지역에 속해 있습니다.

주변에는 주거용 부동산(아파트, 오피스텔)과 함께 다양한 근린생활시설, 판매시설, 위락시설, 음식점, 학원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 지역 특징

부산광역시 해운대구는 지역적으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 특히 본건이 위치한 좌동 지역은 개발이 잘 이루어져 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다.

본건은 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 도시계획에 따른 관리 및 개발의 영향을 받습니다.

* 혐오시설 및 주변 환경

통상적으로 도시철도역 인근의 중심상업지역에 위치한 상가의 경우, 심각한 혐오시설이 인접할 가능성은 낮습니다.

주변에는 김&정해운대병원, 아름다운내과의원, 해운대나눔과행복병원 등이 위치하여 의료 시설 이용이 편리하며, 부산해운대구청 등 행정시설 이용도 용이합니다.

본건 주변은 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다. (※최종 입찰 전, 현장 방문을 통해 주변 혐오시설 유무를 재확인하시기 바랍니다.)

5. 생활정보

* 교통 편의성

도시철도 2호선 장산역 역세권에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다.

차량 접근성이 우수하고 인근 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설

단지 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 풍부하게 분포해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 교육시설로는 다수의 학원과 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

(※구체적인 병원 및 편의시설 정보는 지도 검색을 통해 추가 확인 가능합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화 시 공실로 인한 수익 감소 및 재산권 행사 제약이 발생할 수 있습니다.

적극적인 임차인 확보 및 마케팅 전략이 필요합니다.

* 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되었습니다.

이처럼 임차인 현황이 불명확한 경우, 예상치 못한 명도 관련 문제나 숨겨진 채무가 있을 수 있으므로 철저한 조사가 요구됩니다.

* 건축 및 도시계획 제한

본건은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(H=40m) 등에 속해 있어 향후 건물 증축, 리모델링 또는 용도 변경 시 도시계획법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 상업 지역에 위치한 역세권 상가로서, 장산역을 중심으로 형성된 풍부한 유동인구와 배후 주거단지를 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 물건입니다.

11층 건물 내 4층에 위치한 전용면적 85.19㎡(약 25.77평) 규모의 상가로, 공부상으로는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 향후 다양한 용도로 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 현장 확인과 권리 관계 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

전반적으로 입지적 강점과 상권의 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 장산역 초역세권 입지: 도시철도 2호선 장산역과의 높은 접근성은 유동인구 확보에 매우 유리합니다.

* 중심상업지역의 미래 가치: 해운대구의 중심 상업 지구 내에 위치하여 지역 개발과 함께 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 인프라 집약 지역: 주변 아파트, 오피스텔 등 풍부한 배후 수요와 다양한 편의, 위락시설이 밀집하여 상권 활성화에 유리합니다.

* 공실 해소 시 즉시 수익 창출: 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보에 성공 시 즉시 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 182,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 시장 시세 및 유사 물건 거래 사례

* 본건의 실제 이용 가치 및 향후 수익성 분석

* 공실 해소를 위한 초기 투자 비용 (인테리어, 임차인 유치비 등)

* 명도 진행 시 예상되는 제반 비용

* 경매 물건의 현황 및 경쟁 구도

인수 보증금이 0원이므로, 별도로 인수해야 할 임차 보증금 부담은 없습니다. 따라서 위 고려 사항들을 바탕으로, 본건의 잠재적 가치 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.