나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5794 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 100-1 가화만사성 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 "기장중학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,공동주택,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 동해선(기장역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1/지상11층 건내 제2층 제202호로서, 외벽: 드라이비트 등 , 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "공동주택(아파트)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5794 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO (동부산농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 100-1 가화만사성 2층202호

건물명: 가화만사성

용도: 아파트 (공동주택)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 181,000,000원

토지 면적: 44.50㎡ (약 13.46평)

토지 지분: 44.5035㎡ (약 13.46평)

건물 면적 (전용면적): 81.05㎡ (약 24.52평)

건물 지분: 81.0515㎡ (약 24.52평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 "기장중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 동해선(기장역)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 보존: 김병균 (2004-12-14)

- 소유권 이전 (매매): 김미혜 (2009-11-05)

- 근저당권: 동부산농업협동조합 (144,000,000원, 2022-05-02) - 말소기준권리

- 가압류: 부산신용보증재단 (15,999,893원, 2025-02-06) - 말소

- 가압류: 삼성카드 (6,450,555원, 2025-02-26) - 말소

- 임의경매: 동부산농업협동조합 (127,003,086원, 2025-09-02) - 말소 (본건 경매)

- 가압류: 롯데카드주식회사 (30,868,479원, 2025-10-30) - 말소

3.2. 채권 총액

등기부상의 총 채권액은 197,318,927원입니다.

3.3. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인 1

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-24

대항력: 없음

* 임차인 2

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

본 물건은 기장중학교 인근에 위치하며, 주변에는 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 기장시장이 인근에 있어 지역 특산물 및 신선식품 구매에 용이합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 1층/지상 11층 건물 중 제2층 제202호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 등이 설치되어 있어 생활에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 임차인들의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 총 채권액(197,318,927원)이 감정평가액(181,000,000원)을 초과하므로, 입찰가 산정 시 유의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

- 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 권리 관계가 명확합니다.

- 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

- 기장군 지역의 시세 동향을 파악하여 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없다는 점을 고려해야 합니다. 감정가 181,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 현장 가치, 경쟁 입찰자의 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80% 수준 이상을 고려하는 것이 일반적이나, 본 건의 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.