나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5747 [1] 부산광역시 수영구 민락동 160-14 하늘원룸빌라 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락초등학교' 남서측 인근에 위치하고, 부근은 간선도로변의 근린생활시설, 후면의 공동주택, 주상용, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 제비동 건물내 제1층 제102호로서, 1998년 4월 20일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-18).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5747 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 160-14 하늘원룸빌라 비동 1층102호

건물용도: 다세대주택

총층수: 4층 중 1층

사용승인일: 1998년 04월 20일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

1.3. 면적

토지면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

토지 지분: 35.43000000000001㎡ (약 10.72평)

건물면적: 53.36㎡ (약 16.14평)

건물 지분: 53.36㎡ (약 16.14평)

제시외 건물 면적: 19.40㎡ (약 5.87평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 177,600,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

주의사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, 인근에 민락초등학교가 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 주상용, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

해당 토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역 (2024년 12월 18일 기준)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020-06-03 근저당권 한국스탠다드차타드은행)

본 건의 등기부등본 상에는 소유권 이전 내역과 함께 다수의 권리 내역이 존재하나, 해당 권리들 (근저당, 가압류, 근저당, 임의경매)은 모두 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것임을 시사합니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이지만, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설들을 이용할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 실거래가

최근 2026년 4월 기준, 인근 지역의 다세대/연립주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 151-2번지 (1982년 건축, 46.98㎡) : 100,000,000원

* 153-16번지 (2011년 건축, 58.17㎡) : 40,000,000원 (참고: 해당 거래는 전월세 보증금일 가능성 있음, 면적 대비 금액이 낮음)

* 712-3번지 (1980년 건축, 64.53㎡) : 320,000,000원

4.3. 시세 분석

제공된 실거래가 자료 중 153-16번지의 거래 금액은 면적 및 건축 연도 대비 현저히 낮아, 전월세 보증금 등의 다른 거래일 가능성이 있습니다. 따라서 151-2번지(약 213만원/㎡) 및 712-3번지(약 496만원/㎡)의 거래가를 참고하여 시세 추정이 가능합니다. 본 물건(53.36㎡, 1998년 건축)의 면적과 연식을 고려할 때, 유사한 조건의 주택은 평균적으로 250만원 ~ 450만원/㎡ 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 금융기관: 인근 광안역 주변 상업지구에 은행 등 금융기관 이용 가능

* 병원: 민락동 및 광안동 일대 병원, 의원 등 이용 가능

* 상업시설: 민락초등학교 인근 및 광안역 주변 상업시설 이용 편리

5.2. 교육시설

* 초등학교: 민락초등학교 (남서측 인근)

* 중학교: 수영중학교, 부산진중학교 등 (차량 통행 거리)

* 고등학교: 부산수영고등학교, 센텀고등학교 등 (차량 통행 거리)

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 학교 및 주거 시설이 인접한 통상적인 주거지역 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건축물 현황에 제시외 건물이 19.40㎡(약 5.87평) 포함되어 있습니다. 이는 불법 건축물일 경우 철거 등의 문제가 발생할 수 있으며, 낙찰자가 인수 후 처리해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적은 편입니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 추가 확인 및 관리가 필요합니다. 감정가는 1억 7천 7백 6십만원이며, 최근 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구 민락동이라는 입지적 장점 (우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성)

* 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확함

* 최근 건축된 물건 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 판단됨

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 177,600,000원입니다.

최근 실거래가 분석을 통해 산출한 예상 시세는 약 1억 8천 9백만원 수준입니다.

제시외 건물 존재 등의 리스크를 고려하고, 낙찰 후 시세차익을 확보하기 위해 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

희망 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 168,000,000원

보수적 관점에서 추천 입찰가: 약 155,000,000원 ~ 165,000,000원

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.