나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22621 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 1291-18 유인인터빌아파트 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 도시철도1호선 '범내골역' 남서측 인근에 위치하는 유인인터빌아파트 5층 501호로서, 부군은 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 '범내골역'이 소재하는 바 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샤시창구조임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비 등이 되어있으며 보일러에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대내 5필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22621 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 1291-18 유인인터빌아파트 5층 501호

* 건물명: 유인인터빌아파트

* 용도: 오피스텔 (공동주택, 업무시설)

* 감정가: 206,000,000원 (2억 6백만원)

* 토지면적: 24.10㎡ (약 7.3 평)

* 건물면적: 95.14㎡ (약 28.8 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 도시철도 1호선 '범내골역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 병원, 금융기관, 사무실 등이 밀집해 있는 도심 지역입니다.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 1.권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 14일 접수된 부산성의신용협동조합의 근저당권(을10)입니다.

* 소멸 대상 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을11), 가압류(갑21, 갑22, 갑23), 임의경매개시결정(갑24) 등기권리들은 모두 소멸됩니다.

* 인수 대상 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 물건명세서에 기재되어 있으나, 등기부 등본 상에는 관련 권리가 확인되지 않아 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금이나 차임이 있는지 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.1. 2.상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 범천동은 부산의 주요 도심 지역 중 하나로, 지하철 1호선 범내골역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 사무실 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발하며 유동인구가 많은 편입니다.

* 본건 인근에 유흥업소 밀집 지역이나 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.1. 3.생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구에 병원, 은행, 마트, 관공서 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건축물 정보: 본건은 2000년 5월 3일 건축물대장상 사용승인되었으며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 5층 501호입니다.

1.1. 4.잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 중인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2000년 준공된 건물로, 약 26년차에 접어들어 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유치권 등 법외 권리 가능성: 등기부상 명확한 인수 대상 권리는 없으나, 공부에 등재되지 않은 유치권 등 법적 권리가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 공동주택 및 업무시설로 표기되어 있어, 실제 주거용으로 사용될 경우 향후 세금 문제 발생 시 고려가 필요합니다.

1.1. 5.종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 주변 상권 발달로 인한 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 비교적 깨끗한 상태입니다.

* 다만, 임대차 관계의 미확인 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 건물의 노후도도 고려해야 합니다.

1.1. 6.투자 포인트

* 1호선 범내골역 인근의 탁월한 역세권 입지: 교통의 편리성과 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 건축물대장상 공동주택 및 업무시설 용도: 주거용 또는 업무용으로 다용도 활용이 가능합니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.1. 7.예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 감정가는 206,000,000원입니다.

* 등기부 상 과거 매매 기록으로는 2016년 3월, 178,000,000원에 소유권 이전이 있었습니다.

* 현재 주변 유사 면적 및 연식의 오피스텔 매매 시세는 약 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 선으로 파악됩니다.

* 본건은 준공 후 약 26년이 경과한 건물로, 신축 오피스텔에 비해서는 시세가 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 시세, 감정가, 건물의 노후도, 그리고 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 다소 낮은 금액에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 임대차 관계 미확인 및 명도 가능성, 건물 노후도를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 권리 분석, 현장 확인, 임차인 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.