나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3509 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 386-28 동남빌라 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 ""가야초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 동남빌라 제에이동 제2층 제202호이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선 가야역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈위 타일 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

고지 내 조성된 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 1m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""6. 본건 감정평가와 관련한 유의사랑"" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 386-28, 동남빌라 에이동 2층202호

1.2. 용도: 다세대주택

1.3. 감정가: 80,000,000원

1.4. 토지 면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

1.5. 건물 면적: 43.31㎡ (약 13.09평)

1.6. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 국OOO

1.9. 사건번호: 부산지방법원 2025타경3509 (1)

1.10. 준공 연도: 2007년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치: 부산광역시 부산진구 가야동, 가야초등학교 남동측 인근

2.2. 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 혼재 (보통 수준)

2.3. 교통:

* 차량 접근 가능

* 인근 버스 정류장 소재

* 지하철 2호선 가야역 소재

* 대중교통 상황: 보통

2.4. 토지 현황: 고지대에 위치한 부정형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중.

2.5. 인접 도로: 남측으로 폭 약 1m 내외 도로 소재.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 을11. 국민은행 근저당 (2019.04.24 접수)

3.2. 권리분석 결과: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (임차인 권리 제외)

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 전입일자: 2016-11-04

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원 (정보 없음)

* 차임: 0원 (정보 없음)

* 비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 물건의 임차인 조 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 명시되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 부담이 없는지 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 본 물건은 주거지역 내 다세대주택으로, 상업시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

4.2. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.3. 가야초등학교 인근 지역으로, 지역 커뮤니티 형성 및 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

4.4. 지하철 2호선 가야역이 소재하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설:

* 교육: 가야초등학교

* 교통: 가야역 (도시철도 2호선), 버스 정류장

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

5.2. 주거 환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인: 조 임차인이 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상입니다. 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. (만약 실제 보증금이 있다면, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 보증금 0원에 대항력 있는 경우는 흔치 않으며, 해당 임차인의 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.)

6.2. 주거환경개선지구: 재개발 또는 정비사업 등의 가능성이 있으나, 구체적인 사업 진행 상황 및 일정은 별도 확인이 필요합니다. 이는 장기적인 자산 가치 상승 요인이 될 수도, 사업 지연 시에는 환금성 저하 요인이 될 수도 있습니다.

6.3. 도로 상황: 남측으로 폭 약 1m 내외 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. (건축물대장상 신주소 '엄광로256번길 25-11'은 이면도로에 위치할 가능성이 높음)

6.4. 주변 혐오시설: 주변에 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 부산진구 가야동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7.2. 감정가는 8천만원 수준이나, 최근 매매 사례를 분석하면 시세 변동성이 있음을 알 수 있습니다.

7.3. 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 보증금/차임이 미상이지만 인수 보증금은 0원으로 기재된 점입니다. 이 부분은 인수 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

7.4. 주거환경개선지구라는 점은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 미상: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 부담이 없는지 면밀히 확인해야 합니다. 만약 인수 부담이 없다면, 저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능합니다.

8.2. 주거환경개선지구: 장기적인 안목에서 재개발/정비사업을 통한 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가 8천만원 대비 실제 시세 파악을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 9일, 44.79㎡ (약 13.55평), 4층, '세모(101동)': 40,500,000원

* 2026년 7월 9일, 49.49㎡ (약 14.97평), 2층, '더휴인6차': 170,000,000원 (신축, 본건과 조건 상이)

* 2026년 7월 3일, 28.01㎡ (약 8.47평), 1층, '삼정미래빌': 20,000,000원 (본건보다 작은 면적)

9.2. 시세 분석:

* 본건 면적 (43.31㎡, 약 13.09평) 및 준공 연도 (2007년)와 유사한 거래 사례는 44.79㎡ (약 13.55평)의 40,500,000원입니다.

* 해당 사례는 '세모(101동)'으로, 본건 '동남빌라A동'과는 다른 건물이지만, 비슷한 시기(2000년식)의 다세대주택으로 참고할 수 있습니다.

* 감정가 80,000,000원 대비 최근 실거래가 (40,500,000원)는 현저히 낮습니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 미상, 인수 0원 표기)의 존재는 잠재적 인수 부담을 시사하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 0원 가정):

* 안전한 투자를 위해서는 감정가 대비 낮은 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 실거래가 40,500,000원과 본건의 감정가 80,000,000원 사이에서 시세 적정성을 판단해야 합니다.

* 본건은 '주거환경개선지구'라는 특성이 있어, 장기적인 가치 상승 가능성을 고려한 프리미엄을 일부 반영할 수 있습니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인의 불확실한 보증금은 리스크 요인이므로, 이를 상쇄할 만한 저가 낙찰이 중요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 48,000,000원

* 이 범위 내에서 임차인 인수 부담이 없다는 확신이 들 경우, 40,000,000원 초반대부터 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.