나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21895 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1048-25 다가구주택 경매

경상남도 거제시 연초면 죽서길 6-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경21895(통영지원 경매7계). 감정가 978,438,600원, 최저가 335,605,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 21895 [1]
소재지	경상남도 거제시 연초면 죽토리 1048-25
도로명주소	경상남도 거제시 연초면 죽서길 6-1
용도	토지
매각기일	2026.07.27
관할법원	통영지원 경매7계 (055-640-8512)
이용제한	(접함)소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역

경상남도 거제시 연초면 죽토리 1048-25 다가구주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	363㎡ (109.81평)
건물면적	658.92㎡ (199.32평)

금액

감정가	978,438,600원
최저가	335,605,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	33,560,500원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.06	978,438,600원	유찰
2차	2026.05.18	684,907,000원	유찰
3차	2026.06.22	479,435,000원	유찰
4차	2026.07.27	335,605,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경: -
교통상황: -
형태 및 이용상태: -
인접 도로상태: -
토지이용계획 및 제한상태: -
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): ----

건물감정평가요항표

건물의 구조: -
이용상태: -
설비내역: -
부합물 및 종물: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

- 사건번호: 통영지원 2025타경21895 (1)

- 경매 구분: 부동산임의경매

- 채권자: 팔OOOOOO (팔공새마을금고 추정)

- 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

- 물건 용도: 다가구주택

1.2. 토지 정보

- 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1048-25

- 토지 면적: 363.00㎡ (약 109.8평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

- 건물 면적: 658.92㎡ (약 199.3평)

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 건물 층수: 지상 4층

- 건물 용도: 단독주택 (다가구주택)

- 주차: 옥내 6대, 옥외 9대 (총 15대)

1.4. 감정평가 정보

- 감정가: 978,438,600원

2. 입지조건

2.1. 주소 및 지리적 위치

- 해당 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1048-25번지에 위치합니다.

- 연초면은 거제시 북부에 자리 잡고 있으며, 동쪽은 옥포동, 북동쪽은 장목면, 북쪽은 하청면, 남쪽은 고현동 일부와 수양동, 서쪽은 진해만에 접하고 있습니다.

- 북동쪽 경계의 앵산을 최고봉으로 하는 구릉성 산지로 구성되어 있으며, 상권 및 주거지는 서쪽의 한내리와 오비리, 남쪽의 연사리와 죽토리 등에 분포합니다.

- 물건지인 죽토리는 연초면의 중심 지역 중 하나입니다.

2.2. 주변 교통 상황

- 주요 도로로는 5번 국도와 58번 지방도가 인접해 있습니다.

- 거제시의 여러 시내버스 노선이 연초면을 경유하여 대중교통 이용이 용이합니다.

- 삼성, 한화 등 주요 조선소와 중간 지점에 위치하며, 이는 지역 경제 활동과 연관성이 높습니다.

2.3. 지역 및 주위 환경

- 연초면은 조선기자재 전문 생산 공장이 입지한 산업 단지(한내, 오비공단)를 포함하고 있습니다.

- 또한, 연초댐, 충해공원묘지, 중앙하수종말처리장, 폐기물매립장 등 다양한 공익 시설이 위치해 있습니다.

- 최근에는 성장 관리계획구역 지정 등을 통해 비시가화 지역의 난개발 방지 및 체계적 개발 유도를 추진하고 있습니다.

- 수소 연료전지 발전소 건립 사업이 오비리에 예정되어 있어 지역 에너지 개발 계획이 있습니다.

- 역사적으로는 죽토삼거리 고분군 등이 확인되어 문화적 가치를 지닌 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

- 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 윤형원 (1985-09-04), 배윤록 (2014-02-19, 매매 금196,000,000원)

* 근저당권: 팔공새마을금고 (2015-04-09, 금600,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 팔공새마을금고 (2025-09-03, 507,290,130원) - 말소

- 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 배윤록 (2015-04-09)

* 근저당권: 팔공새마을금고 (2015-04-09, 금600,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 구석태 (2024-06-04, 금120,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 김말희 (2024-06-24, 금45,000,000원) - 말소

* 기타 주택임차권 및 임의경매 기록 다수 존재하며 모두 말소 예정입니다.

- 말소기준권리: 2015년 4월 9일 접수된 팔공새마을금고의 근저당권입니다. 이에 따라 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무, 보증금/차임, 인수 여부)

- 구석태: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2016-02-24, 배당신고 2024-06-04. 대항력 없음.

- 김말희: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-03-03, 배당신고 2024-06-24. 대항력 없음.

- 김중헌: 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2017-02-23, 확정 2017-02-27, 배당신고 2025-09-25. 대항력 없음.

- 박정: 보증금 4,000,000원, 차임 250,000원, 전입/확정 2025-03-07, 배당신고 2025-10-01. 대항력 없음.

- 성민주: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2024-11-29, 배당신고 2025-10-31. 대항력 없음.

- 손동녀: 보증금 500,000원, 차임 333,000원, 전입 2025-08-07, 확정 2025-10-28, 배당신고 2025-10-29. 대항력 없음.

- 양기봉: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-08-29, 배당신고 2025-09-25. 확정일자 없음. 대항력 없음.

- 장석경: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2024-08-05, 배당신고 2025-09-24. 대항력 없음.

- 정은재: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2025-02-17, 배당신고 2025-09-30. 대항력 없음.

- 정진남: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-29, 배당신고 없음. 확정일자 없음. 대항력 없음.

- 표성수: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-04-08, 배당신고 2025-10-17. 확정일자 없음. 대항력 없음.

3.3. 총 채권액 및 인수 보증금

- 등기부상 채권 총액 (근저당권 기준): 600,000,000원

- 경매 신청 채권액 (임의경매): 507,290,130원

- 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 처리될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

- 연초면은 거제시의 주요 지역(고현, 옥포, 하청, 장목)의 지리적 중심에 위치하여 발전 가능성이 높습니다.

- 지역 내에는 조선소와 연계된 산업 단지가 조성되어 있어 관련 종사자들을 위한 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

- 금융시설로는 농협과 우체국이 각 1개소씩 운영 중입니다.

- 쓰레기 처리 시설(생활폐기물 소각시설, 재활용 선별시설)이 연초면 한내리에 위치해 있습니다.

4.2. 교육 및 의료 시설

- 연초면 내에는 총 6개의 교육 시설(초등학교 3개, 중학교 1개, 고등학교 2개)이 있습니다.

- 해당 물건지 인근 죽토리에는 연초초등학교가 소재합니다.

- 의료 시설로는 3개의 병원, 1개의 보건지소, 2개의 진료소가 운영 중입니다.

4.3. 지역 개발 계획 및 잠재력

- 경상남도에서 거제 연초, 장목 지역에 산업단지 개발을 위한 가용지 702만㎡를 발굴하는 등 산업 개발 계획이 추진되고 있습니다.

- 연초면 오비리 일대에 성장 관리계획구역 지정이 검토되고 있어, 계획적인 개발이 기대됩니다.

- 이러한 개발 계획들은 지역 경제 활성화와 더불어 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

- 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 배당 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

- 임차인 중 확정일자를 받지 않았거나 배당 신고일자가 미래로 되어 있는 경우가 있어, 잔여 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (예: 양기봉, 정진남, 표성수)

5.2. 주변 혐오시설 및 민원 발생 가능성

- 연초면에는 중앙하수종말처리장, 폐기물매립장 등 주민 생활과 직접적으로 관련된 공익 시설이 소재하고 있습니다. 특히 폐기물매립장은 악취, 환경 오염 등 잠재적인 민원 발생의 소지가 있습니다.

- 오비리에 수소 연료전지 발전소 건립이 예정되어 있어, 건설 및 운영 과정에서 소음, 진동, 전자파 등에 대한 민원이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타 물리적, 법적 리스크

- 다가구주택의 특성상 건물 노후화, 설비 문제, 층간 소음 등 건물 자체의 물리적 하자 가능성을 점검해야 합니다.

- 건축물대장 상의 내용과 실제 현황과의 차이(불법 건축물 등) 발생 여부를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치한 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 9억 7천여만 원으로 책정되었으며, 주요 담보권자인 팔공새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 하여 경매가 진행되므로 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

입지적으로는 거제시 주요 지역의 중심에 위치하고, 조선 산업의 배후 지역으로서 배후 수요가 존재합니다. 또한, 지역 개발 계획 및 산업 단지 조성 움직임은 향후 발전 가능성을 시사합니다.

다만, 주변에 폐기물매립장, 하수종말처리장과 같은 공익 시설이 위치하고 있으며, 수소 연료전지 발전소 건립이 예정되어 있어 환경적 요인이나 민원 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 그러나 일부 임차인의 경우 확정일자가 없거나 배당 신고일이 미래로 되어 있어, 배당 절차 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 거제시의 주요 산업 및 행정 지역과의 접근성이 좋은 입지

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출 가능성

* 지역 개발 계획(성장관리구역, 산업단지)으로 인한 향후 가치 상승 기대

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인들이 많아 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없음

8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 978,438,600원입니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 추가적인 인수 금액은 없습니다. 주변 시세, 물건의 상태, 향후 임대 수익률, 잠재적 리스크(주변 시설 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 건물의 상태와 임차인 현황을 재확인하는 것이 필수적입니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 지역 시장 상황 및 물건의 구체적인 가치에 따라 변동될 수 있습니다. 본 물건의 잠재적 리스크 요인(폐기물매립장, 발전소 예정지 등)을 감안할 때, 이러한 요소들이 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석, 현장 조사, 시장 분석을 진행하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보