나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31169 [1] 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 1494-4 미도빌라 나동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 소재 '하동문화예술회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 도로변의 소규모 근린생활시설과 기존 취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 자유로우며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(나동 1층 109호)로서, (사용승인일 : 1991.1.1)
외벽 : 몰탈위 페인트마감
창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 현황 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 남동측으로 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로 2-5호선)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31169 (1)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 1494-4 미도빌라 나동 1층109호

용도: 아파트

감정가: 89,000,000 원

토지면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

건물면적: 71.49㎡ (약 21.63평) - 전용면적 기준, 분양면적 미확인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 재매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리에 위치하며, '하동문화예술회관' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 도로변의 소규모 근린생활시설과 기존 취락 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량출입이 자유롭고, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 나동 1층 109호입니다. (사용승인일: 1991년 1월 1일)

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감

* 창호: 하이샤시 창호

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 제반 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 평지로서, 현황 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 서측 및 남동측으로 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 역사문화환경보존지역

* 준보전산지

* 소로2류(폭 8m~10m)(소로 2-5호선) 저촉

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023년 1월 30일 접수, 180,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 물건의 임차인 현황은 보증금 합계가 0원으로 확인됩니다. 그러나 임대차 관계 및 보증금, 차임 등의 상세 내용이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 1991년 7월 10일: 오호자 소유권 이전

* 2008년 6월 12일: 이춘헌 소유권 이전

* 2022년 5월 18일: 최정우 소유권 이전 (매매)

* 2023년 1월 30일: 우리은행 근저당권 (180,000,000원) - 말소기준권리

* 2025년 8월 22일: 유아이제사십차유동화전문유한회사 임의경매 개시 (155,689,110원) - 본 경매 물건

* 등기부채권 총액: 180,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 하동읍 읍내리의 중심부에 위치하며, 주변으로 소규모 근린생활시설과 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '하동문화예술회관'이 인근에 있어 문화 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 통행이 원활하며, 도로망 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 노후도: 1991년 사용승인된 건물로, 약 35년 경과되었습니다. 외벽 페인트 마감 및 하이샤시 창호 상태를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유를 파악할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문회사에 의한 경매로, 채권 양수도 과정 등을 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

* 임대차 미상: 임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 실제 점유 현황 및 인수 조건 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 토지이용 제한:

* 가축사육제한구역: 해당 지역 내 가축 사육이 제한됩니다.

* 역사문화환경보존지역: 문화재 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 준보전산지: 산지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 소로2류 저촉: 도로 계획에 저촉되어 건축 시 건폐율, 용적률 산정 등에 영향이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존속 여부 및 내용에 따라 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 주변 혐오시설: 일반적인 검색으로는 해당 소재지 인근에 특이한 혐오시설이 식별되지 않았으나, 현장 방문 시 면밀한 주변 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군에 위치한 아파트로, 접근성이 양호하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역에 있습니다. 그러나 재매각, 유동화 물건이라는 점, 그리고 특히 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재한다는 점은 투자 결정에 앞서 반드시 면밀한 추가 조사와 전문가의 검토가 필요한 부분입니다. 임대차 관계가 미상이라는 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 하동군 읍내리 중심부 입지: 지역 내 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 아파트로서의 활용성: 주거용 부동산으로서의 가치를 가집니다.

* 재매각으로 인한 가격 메리트 가능성: 이전 경매에서 유찰된 만큼, 적절한 가격에 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 89,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원으로 확인되어, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 경매 진행 상황 및 본 물건의 특수사항(특히 지상권)을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 62,300,000원 ~ 71,200,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.