나이스옥션 법원경매 진주 2025타경904 [1] 경상남도 사천시 송포동 산185-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 경상남도 사천시 송포동 소재 "남양광포마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 카페, 음식점, 주거나지, 상업나지 등이 소재하고 있음. 기호(2)∼(4) : 경상남도 진주시 문산읍 두산리 소재 "두산마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북서하향 경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄한 조성된 장방형 토지로 "주거나지"임. 기호(2) : 북서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 과수원"임. 기호(3) : 북하향 경사의 부정형 토지로 현황 "과수원 및 일부 도로"임. 기호(4) : 북하향 경사지대 내 부정형 토지로 현황 "묘지"임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측 및 북동측으로 현황 폭 약6m 포장도로에 접하고 있음. 기호(2) : 지적도상 "맹지"이며, 본건 일부가 내부 작업도로임. 기호(3) : 북동측 및 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있으며, 본건 일부가 현황 도로임. 기호(4) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(2층이하 또는 8m이하), 가축사육제한 구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준 보전산지<산지관리법>임. 기호(2),(4) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산 지<산지관리법>임. 기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

- 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 기호(2),(3)지상에 제시외건물(ㄱ), 기호(3)지상에 제시외건 물(ㄴ) 소재하고 있음. - 후첨 "사진용지"와 같이 기호(3)지상에 제시외수목(배나무 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(2),(3)지상에 후첨 "위성도" 및 "사진용지"와 같이 인접지(산61번지) 소유로 탐문조사된 과수목 (배나무 등) 및 제시외(ㄱ) 소재하고 있음. - 기호(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 비닐하우스 소재하고 있음.

물건 비고

-공부상 지목은 ‘임야’이나, 현황 축대공사가 되어 있는 ‘주거나지’ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경904 (1)

소재지: 경상남도 사천시 송포동 산185-5 외 (일부 필지 경상남도 진주시 문산읍 두산리 소재)

용도: 임야 (현황: 기호(1) 주거나지, 기호(2) 임야 및 일부 과수원, 기호(3) 과수원 및 일부 도로, 기호(4) 묘지)

감정가: 274,040,000원

토지면적: 527.00㎡ (약 159.42평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요특이사항: 공동담보 물건, 공부상 지목과 현황 지목 불일치, 복합적인 토지 이용 현황

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

소재지: 본건은 경상남도 사천시 송포동 소재 "남양광포마을" 북동측 인근에 위치하며, 기호(2)∼(4) 토지는 경상남도 진주시 문산읍 두산리 "두산마을" 남동측 인근에 소재함.

주변환경: 기호(1) 토지는 카페, 음식점, 주거나지, 상업나지 등이 혼재된 지역이며, 기호(2)∼(4) 토지는 과수원, 농경지, 임야 등이 주로 소재하는 지역임.

교통: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

인접도로: 기호(1) 토지는 북서측 및 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고 있음. 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 자체 일부가 내부 작업도로로 이용 가능함. 기호(3) 토지는 북동측 및 북서측으로 폭 약 3m 내외 포장 농로에 접하며, 본건 일부가 현황 도로로 이용 중임. 기호(4) 토지는 지적도상 맹지임.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을12)임.

주요 등기사항: 근저당, 지상권, 소유권이전, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

인수되는 권리: 현재 등기부등본 상 모든 권리가 말소 예정으로 파악되나, '물건명세서'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부 및 효력에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적으로 요구됨.

임차인 현황: 현재 조사된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원임. 임대관계는 미상으로 확인됨.

2.3. 상권분석

본건 기호(1) 토지가 위치한 사천시 송포동 일대는 카페, 음식점 등 다양한 소매 및 서비스 업종이 입점해 있으며, 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 일부 상업 활동이 가능한 입지임.

기타 필지들은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 농업 활동 외 별도의 상업적 활동은 제한적일 것으로 판단됨.

2.4. 생활정보

주변 편의시설: 카페, 음식점 등이 인근에 소재함.

교육시설: 인근 지역의 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요함.

의료시설: 인근 지역의 의료 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요함.

혐오시설: 본건 토지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 검색되지 않았음.

2.5. 잠재적 리스크

지목과 현황 불일치: 공부상 '임야'이나, 현황은 기호(1) '주거나지', 기호(2) '임야 및 일부 과수원', 기호(3) '과수원 및 일부 도로', 기호(4) '묘지'로 이용되고 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토와 추가 공사, 인허가 관련 절차가 필요할 수 있음.

맹지: 기호(2) 및 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용을 위한 별도의 도로 확보 방안 마련이 필요함.

제시외 물건: 기호(2),(3) 지상에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ), 수목(배나무 등), 비닐하우스 등이 소재하고 있어, 명도 과정에서 협의 및 철거 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 보전녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 공익용산지, 보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

임대관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

미말소 권리 가능성: '물건명세서' 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되었으나, 등기부등본 상에는 해당 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있어, 이에 대한 사실관계 확인 및 인수 여부 검토가 매우 중요함.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 송포동에 위치한 임야이나, 실제로는 주거나지, 과수원, 묘지 등 다양한 용도로 이용되고 있는 복합적인 토지임.

기호(1) 토지는 일부 상업 시설과 인접해 있어 개발 잠재력이 있으나, 복잡한 권리관계, 맹지인 필지, 제시외 물건, 그리고 다양한 법규적 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 함.

특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분은 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수 여부 및 그에 따른 리스크를 명확히 파악해야 할 중요한 사안임.

2.7. 투자 포인트

현황 '주거나지'로 이용 중인 토지(기호1)의 개발 가능성.

주변 상업 시설과의 인접성을 활용한 투자 가치 상승 잠재력.

감정가 대비 시세 비교를 통한 합리적인 가격에서의 취득 기회.

2.8. 예상 입찰가

감정가: 274,040,000원

인수되는 권리/보증금: 임차인 인수 보증금 0원 (단, 지상권 인수 가능성 별도 확인 필요)

예상 입찰가 범위: 본 물건은 복합적인 현황, 다수의 법규 제한, 제시외 물건, 그리고 불확실한 권리 관계(지상권) 등 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있어, 보수적인 접근이 필요함. 감정가의 90% ~ 100% 수준인 246,636,000원 ~ 274,040,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.