나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12037 [1] 경상남도 창원시 진해구 청안동 474 부영아파트 203동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 '부영아파트' 203동 3층 304호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스위 금속기와잇기지붕 14층 건내 3층 304호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12037 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 청안동 474 부영아파트 203동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.90㎡ (약 10.56평)

토지지분: 34.896㎡ (약 10.56평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.8404㎡ (약 18.10평)

아파트 정보:

- 전용면적: 59.84㎡

- 총 아파트 단지 면적: 33,454.52㎡

- 대지권 면적: 15,672.3㎡ (총괄표제부 기준)

1.4. 건물 정보

건축년도: 2002년 5월 30일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트벽식구조, 경량철골트러스위 금속기와잇기지붕

층수: 총 14층 중 3층 304호

내부 마감: 벽지 및 타일 마감

외부 마감: 몰탈위 페인팅 마감 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 '부영아파트' 203동 3층 304호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 단지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

인근 도로망을 통한 시내 접근성은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주변으로 중로1류(폭 20m~25m)가 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(안골포중학교, 안골포초등학교), 절대보호구역(안골포초등학교)에 포함되어 있습니다.

국가산업단지(2023-12-05) 인근 지역에 위치하고 있어, 산업 활동 및 관련 개발 계획 등을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권 이전 이력과 함께 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있습니다.

이들 권리는 대부분 말소기준권리인 대명신용협동조합의 가압류(2024-07-15 접수) 이후에 설정되어 있어, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 120,376,842원입니다.

3.2. 임차인 현황

*: 김용주

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 06월 13일

확정일자: 2022년 06월 13일

배당신고일자: 2025년 09월 02일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 결과

* 말소기준권리:

- 갑7: 대명신용협동조합 가압류 (2024-07-15 접수)

* 소멸될 권리:

- 갑3, 갑5, 갑6 (소유권 이전)

- 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 (가압류, 압류)

- 갑12: 김용주 강제경매 (2025-02-11 접수) - 본 경매의 근거

* 인수될 권리:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 다만, 대항력 있는 임차인 김용주(보증금 105,000,000원)의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 잠재적 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다.

4.2. 아파트 단지 현황

본건이 속한 진해녹산2차부영아파트는 총 5개 동, 440세대로 구성되어 있으며, 2002년 5월 준공되었습니다.

총 주차 대수는 244대(지상 4대, 지하 15대)로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다. (총괄표제부 기준 총 주차대수: 319대)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 안골포초등학교와 안골포중학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이하여 일상생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인 김용주(보증금 105,000,000원)의 존재입니다.

경매 절차의 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 미회수된 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 부담이 증가하게 됩니다.

채권자(김OO)의 경매 신청 채권액이 105,000,000원이고 임차인의 보증금도 105,000,000원이므로, 배당 순위에 따라 임차인 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 내부 상태 확인 곤란

감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 당시 거주인 부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 어려웠다고 합니다.

따라서 실제 내부 상태는 입찰 전에 반드시 별도로 확인해야 할 사항입니다.

6.3. 주변 환경

토지이용계획상 국가산업단지 인접 지역에 위치하므로, 향후 산업 시설 관련 개발이나 환경 변화에 따른 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구에 위치한 아파트로, 감정가는 130,000,000원입니다.

주거 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김용주(보증금 105,000,000원)의 존재로 인한 보증금 인수 위험이 가장 큰 문제입니다.

배당 절차에서 임차인의 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금전적 부담이 상당할 수 있습니다.

이러한 잠재적 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지로 형성된 지역으로, 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원이며, 최근 실거래가는 2026년 4월~5월 기준으로 100,000,000원에서 142,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

가장 중요한 위험 요소는 대항력 있는 임차인 김용주(보증금 105,000,000원)의 보증금입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하되, 이러한 위험을 충분히 반영해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 105,000,000원이 모두 변제된다고 가정한다면, 최근 시세와 감정가를 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 보증금 전액 변제가 불확실하므로, 최악의 경우를 대비하여 입찰가를 보수적으로 책정하는 것이 현명합니다.

임차인 보증금 105,000,000원을 인수해야 할 가능성을 고려하면, 실질적인 총 매수 부담액이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 제시하며, 이는 입찰 후 임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종적인 매수 부담이 달라질 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

배당표를 면밀히 검토하여 임차인 보증금의 변제 가능성을 확인한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

가장 안전한 접근은 임차인의 보증금(105,000,000원)이 전액 변제될 수 없는 상황을 감안하여, 입찰가를 105,000,000원 이하로 낮추거나, 해당 위험을 감수하지 않는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.