나이스옥션 법원경매 창원 2025타경709 [1] 경상남도 창원시 진해구 충무동 13-11 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '진해역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

장방형의 평지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상물건 기호1)토지 북측으로 노폭 약2m내외의 진입로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원도심 중점경관관리구역 입니다.

제시목록 외의 물건

대상물건 기호1)토지 지상에 제시외건물 5동〔기호ㄱ)~ 기호ㅁ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측사정 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
① 기호1)토지는 인접 토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 물건 기호2)건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서 (사용승인일 1970.01.20)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 인테리어 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

기호2)건물은 숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

대상물건 기호2) 건물 1층의 ""1층 주택 53.8㎡, 1층 주택 19.62㎡"" 부분은 귀 제시목록, 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 용도가""주택""으로 기재되어 있으나, 현황""숙박시설""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 (1-1~1-5) 매각 포함.
목록1. 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.
목록2. 건물 1층 '1층 주택 53.8㎡, 1층 주택 19.62㎡'는 공부상 '주택'이나, 현황 '숙박시설'로 이용 중.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경709 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 충무동 13-11 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 충장로 92-1)

* 용도: 숙박시설 (건축물대장상 '숙박시설', 공부상 '주택'이나 현황 '숙박시설' 이용)

* 감정가: 434,341,400원

* 토지 면적: 284.30㎡ (약 86.00평)

* 건물 면적: 398.46㎡ (약 120.54평)

* 건물 제시외 면적: 60.40㎡ (본 매각에 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행)

* 건축물명: 약속장여관 (건축물대장상)

* 건물 사용승인일: 1970년 1월 20일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 '진해역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 장방형의 평지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 진입로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원도심 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다.

* 건물 이용상태: 현재 숙박시설로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 12월 29일 접수된 국민은행 근저당 (을15)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(경남신용보증재단, 국민은행) 및 임의경매개시결정(국민은행)은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 230,033,379원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 진해역 남동측 인근으로 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

* 용도 적합성: 현재 숙박시설로 이용 중이며, 일반상업지역에 해당하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 잠재력: 진해 원도심 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 지역 특색을 활용한 사업 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인접한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주변 시설: 진해역 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. (목록1)

* 공부상 용도와 현황 불일치: 건물 1층 일부(53.8㎡, 19.62㎡)가 공부상 '주택'으로 기재되어 있으나, 현황은 '숙박시설'로 이용 중입니다. (목록2)

* 제시외 건물 포함: 토지 지상에 제시외 건물 5동(총 60.40㎡)이 소재하며, 이는 본 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다.

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1970년으로, 건축된 지 50년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 인수 보증금이 없다고 표기되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 관계 및 명도 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 진해구 충무동에 위치한 숙박시설로, 진해역 인근 상업지역에 속해 있어 입지적 가치가 있습니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 다만, 토지 경계 불분명, 건물 공부상 용도와 현황 불일치, 제시외 건물 포함, 건물 노후화 등의 리스크 요인이 존재하므로 입찰 전 면밀한 현장 조사와 분석이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 진해구 중심 상업지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석이 용이합니다.

* 현황 숙박시설로 운영 중인 건물로, 즉시 활용 또는 재개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확히 산출하기 어렵습니다.

* 입찰가 산정 시, 감정가 434,341,400원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(토지 경계, 공부상 불일치, 제시외 건물, 건물 노후화, 명도 관련 추가 비용 등)을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 또한, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 조사하여 본 물건의 적정 가치를 평가한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.