나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12452 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-199호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 <부산도시철도2호선 증산역> 북서측 인근에 위치하며
주위는 노변 근린생활시설, 공동주택 및 후면의 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 중 1층 1-199호로서,
외벽 : 복합판넬, 치장벽돌, 강화유리 등
내벽 : 콘크리트 노출 등
창호 : 강화유리 창호 등

이용상태

판매시설이며 인접한 1-200호와 같이 하나의 상가로 이용 또는 이용예정입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방관련설비, 에스컬레이터 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 40미터 내외의 도로에 접하고 북동측 및 북서측으로 폭 약 20미
터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계의 상세한 내용은 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

감정서에 의하면, 본건 건물은 인접한 1-200호와 구분 벽체 없이 하나의 상가로 이용 또는 이용 예정중이나, 집합건축물대장의 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계복원이 용이하여 구조상 독립성을 갖추었고, 경계벽이 제거된 것은 일시적인 이용으로서 향후 복원이 용이할 것으로 보이나 원상복구 비용은 불명하므로 응찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12452 (1) 사건번호로 울산지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292번지, 라피에스타양산 1층 1-199호에 위치하고 있으며, 용도는 판매시설입니다.

감정평가액은 1,120,000,000원이며, 토지면적 29.42㎡(약 8.9평)와 건물면적 52.98㎡(약 16.0평)를 포함한 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 라피에스타양산 상가 건물 내 1층 1-199호에 위치합니다.

주변 환경으로는 부산도시철도 2호선 증산역 북서측 인근에 자리하고 있으며, 노변 근린생활시설, 공동주택 및 후면의 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 남동측 및 남서측으로는 폭 약 40미터 내외, 북동측 및 북서측으로는 폭 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 3층, 지상 7층 건물 중 1층에 해당합니다.

토지 이용계획상 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 소로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리인 근저당권은 2023년 6월 5일에 접수된 울산축산업협동조합의 근저당(채권최고액 876,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자 역시 울산축산업협동조합이며, 채권 총액은 876,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 양산시 물금읍의 중심상업지역에 위치하며, 부산도시철도 2호선 증산역 역세권에 해당합니다.

주변에 대규모 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

상가 건물인 라피에스타양산 내에 위치하여 유동인구 및 차량 통행이 많은 지역으로, 판매시설로서의 잠재력이 높습니다.

주요 도로와 접하고 있어 접근성이 우수하며, 유통상업지역에 속하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 증산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 40m 및 20m 도로망을 통해 차량으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 지역은 근린생활시설 및 공동주택이 많아 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물내부시설: 건물에는 위생 및 급배수설비, 소방관련설비, 에스컬레이터 및 승강기 등이 설치되어 있어 이용객 편의를 제공합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 양산시 물금읍 가촌리 1292번지 일대 및 증산역 주변 지역은 신도시 개발이 활발히 진행되는 상업 및 주거 밀집 지역으로, 일반적인 검색 결과상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 특이사항: 본 건 건물은 인접한 1-200호와 구분 벽체 없이 하나의 상가로 이용 또는 이용 예정 상태이며, 경계벽이 제거되어 있는 것으로 확인됩니다. 집합건축물대장상 위치 및 형상이 특정되어 있으나, 원상복구 시 발생할 수 있는 비용은 불명확하므로 응찰 시 반드시 현장 확인 및 관련 비용을 사전에 파악해야 합니다.

* 상가 시장 변동성: 상가 시장의 경기 변동, 공실률 증가, 임대 시세 하락 등의 외부 요인으로 인해 투자 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 주변 지역의 신규 상가 공급 증가 및 기존 상권과의 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 중심 상업지역에 위치한 판매시설로서, 역세권의 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

건물은 현대적인 상업 시설로서 필요한 설비를 갖추고 있으며, 접근성 또한 우수합니다.

다만, 인접한 점포와 구분 벽체 없이 사용 중인 점은 주의가 필요하며, 이로 인한 원상복구 비용 발생 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산도시철도 2호선 증산역 인근의 역세권 상가로서 높은 가치를 지닙니다.

* 풍부한 배후수요: 주변의 대규모 주거 단지와 상업 시설이 밀집하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 간편한 권리관계: 인수해야 할 임차인 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 성장 잠재력: 양산 물금 신도시의 지속적인 개발과 함께 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,120,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없으며, 권리관계 또한 비교적 명확하나, 인접 점포와의 벽체 미설치로 인한 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하나, 입지적 가치를 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 1,050,000,000원 수준에서 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.