나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12020 [1] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 김해시 동상동 소재 "동광초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서(늘해랑아파트 6층 601호), 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 601호로서, (사용승인일: 2016.12.20) 외벽: 치장석재 붙임 등, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남측으로 폭 약 4m 내외, 북측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함, 단, 신청채권자 서울보증보험(주)는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.7.30.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12020 (1)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 6층601호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 29.43㎡ (약 8.9평)

건물면적 (전용면적): 49.89㎡ (약 15.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물 사용승인일: 2016.12.20

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 김해시 동상동 소재 "동광초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 601호이며, 사용승인일은 2016년 12월 20일입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

인접도로 상태: 대지권의 목적인 토지는 남측으로 폭 약 4m 내외, 북측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로가 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 서OOOOOOOO

말소기준권리: 을3 근저당권 (금정농업협동조합, 108,000,000원)

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권등기(2021.3.19. 등기)가 존재하며, 권리자는 한국토지주택공사입니다. 해당 임차인의 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 이 : 보증금 0원, 차임 450,000원, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-15, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사): 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2019-02-11, 확정일자 2019-01-28, 배당신고일자 2021-03-19, 대항력 있음.

기타 등기사항: 신청 채권자인 서울보증보험(주)는 해당 경매 사건(2025타경12020)의 채권자로서, 24,958,210원의 강제경매를 신청하였으며, 해당 등기는 말소될 예정입니다.

신청채권자 확약 내용: 신청채권자 서울보증보험(주)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 30일자로 제출하였습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건은 주위로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

상업시설 분포: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 구체적인 상권 발달 정도에 대한 상세 정보는 부족합니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

교육시설: "동광초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근의 다세대 및 빌라(하람빌라, 세종그린빌라1동)의 경우, 면적(55.23~75.45㎡) 대비 거래가액은 49,300,000원에서 70,000,000원 수준으로 나타났습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 89만원 ~ 95만원/㎡ 수준입니다. 본건은 2016년식 아파트로, 연식과 용도가 다른 점을 감안하더라도, 본건의 감정가 155,000,000원과는 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 본건의 신축 연식 및 아파트로서의 가치가 시세 정보와 차이가 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 한국토지주택공사(보증금 60,000,000원)가 대항력 있는 임차인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

권리 제한 사항: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 동상동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)인 도시형생활주택(원룸형)입니다. 동광초등학교 인근에 위치하며 교통 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 60,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 신청채권자인 서울보증보험(주)가 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 이는 신청채권자에 한정된 사항이므로 인수되는 임차보증금과는 별개의 문제입니다. 제공된 주변 시세 자료는 본건 아파트와 직접 비교가 어렵고 감정가와의 괴리가 크지만, 건물의 연식과 상태를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축성: 2016년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 양호합니다.

입지: 동광초등학교 인근으로 교육 환경이 좋으며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

권리관계 분석: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 있지만, 이는 입찰가 산정 시 충분히 고려되어 가격 메리트를 확보할 수 있는 요소가 될 수 있습니다.

안정성: 신청채권자의 확약으로 인해 신청 채권자 관련 위험은 제한적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

인수 보증금: 60,000,000원 (한국토지주택공사)

시장 가격과의 괴리: 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본건 아파트와 직접적인 비교가 어렵고, 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다.

제안 입찰가: 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이를 감안하여, 감정가 155,000,000원 대비 할인된 금액으로 입찰을 고려해야 합니다. 보수적인 관점에서, 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.