나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12444 [1] 울산광역시 중구 학산동 47-10 중앙시장이전상가 1층131호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학산동 소재 ""ubc울산방송"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 구역전시장, ubc울산방송, 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골조 슬래브지붕 4층의 중앙시장이전상가 제1층 제131호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

판매시설로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 공동 위생, 급·배수, 소화전, 승강기, 에스컬레이터설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의
포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-06-18)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(2018-06-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 1층 130호 ~ 137호 전체를 그릇가게(상호: 민속공예)로 운영하는 영업자의
입회하에 실시한 현장조사에서 각 호수의 소유자와는 별도의 임대차계약 없이
상가번영회에 매월 운영관리비를 납부하고 있는 것이 일반적이라고 탐문조사
되었으며, 상세한 임대관계는 미상입니다.
- 기타사항 : 본건은 인접호와 벽체구분이 없는 개방형 구분상가(오픈상가)로서, 본건의
위치는 관할 행정기관에서 발급받은 집합건축물대장상 건축물현황도(도면)
및 현장조사 등에 의하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
(후첨 건물개황도 등을 참고하시기 바랍니다.)

물건 비고

판매시설로 이용중이며, 본건은 인접호와 벽체구분이 없는 개방형 구분상가(오픈상가)로 감정서의 건물개황도 등을 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12444 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학산동 47-10 중앙시장이전상가 1층 131호 (신주소: 울산광역시 중구 구교로 35, 1층 131호)

토지 면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

건물 면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

감정가: 18,000,000원

용도: 판매시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 학산동 소재 "ubc울산방송" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 구역전시장, ubc울산방송, 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2015년 11월 4일 접수된 울산동부신용협동조합의 근저당권(을5)입니다.

* 등기부 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 69,707,523원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 현황 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 판매시설로 이용 중이며, 1층 130호부터 137호까지를 '민속공예'라는 상호로 그릇가게를 운영하는 영업자가 입회하에 조사되었습니다. 조사 결과, 각 호수의 소유자와 별도의 임대차 계약 없이 상가 번영회에 매월 운영관리비를 납부하는 것이 일반적이라고 탐문 조사되었으며, 상세한 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 학산동 일대는 근린생활시설, 방송국, 주거 단지 등이 혼재된 지역으로, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설: ubc울산방송이 인접해 있으며, 그 외 다양한 근린생활시설과 시장, 주거 시설들이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 상가 특성: 본건은 인접 호와 벽체 구분이 없는 개방형 구분상가(오픈상가)로, 이는 독립적인 영업 공간 확보에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: ubc울산방송 인근 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 건물 편의시설: 건물 내 전기, 공동 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 에스컬레이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개방형 상가 구조: 본건은 인접 호와 벽체 구분이 없는 개방형 상가(오픈상가)로서, 독립적인 공간 활용 및 방음, 프라이버시 확보 등에 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 향후 리모델링 또는 재건축 시 고려해야 할 사항이며, 감정평가서의 건물개황도를 참고하여 정확한 위치 및 구조를 파악하는 것이 중요합니다.

* 미상 임대 관계: 공식적인 임대차 계약 관계는 확인되지 않았으나, 영업자가 상가 번영회에 관리비를 납부하며 운영 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 학산동에 위치한 소형 판매시설입니다. ubc울산방송 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 및 철골조로 건축되었고, 판매시설로 이용 중입니다.

주요 리스크 요인으로는 인접 호와 벽체 구분이 없는 개방형 상가 구조와 명확히 파악되지 않은 임대 관계를 들 수 있습니다. 이러한 특성을 고려할 때, 본건의 활용 방안 및 향후 가치 상승 가능성에 대한 신중한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지 인접성: ubc울산방송 서측 인근이라는 비교적 명확한 위치는 향후 주변 개발 시 수혜를 기대할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 상업지역 내 소형 면적: 일반상업지역 내에 위치한 소형 면적의 상가로서, 향후 용도 변경 또는 소규모 개발 사업 진행 시 활용 가능성이 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 승강기, 에스컬레이터 등 기본적인 상가 편의시설이 갖춰져 있어 이용객 편의를 증대시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 18,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 시장 전망, 본건의 개방형 구조 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.