나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10273 [1] 대구광역시 군위군 군위읍 동부리 497 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 군위읍 동부리 소재 ""군위서부LH 천년나무1단지"" 북동측 인근에
위치하며, 주위일대는 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 단독, 다세대, 다가구주택 및
일부 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 평탄하며, ""주거용 건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 6~7M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-01-22)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
[후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조]

2) 기타사항
본건 기준시점 현재 지상에 이동이 용이한 컨테이너가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 붉은벽돌조 슬래브 및 판넬지붕 단층 건물로서,
[사용승인일 2005.09.12]
외 벽 : 조적 및 몰탈위 페인팅 등,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바 닥 : 장판지 및 타일붙임 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

가) 1층 - 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외 건물㉠~㉣이 소재하나, 본건의 사용, 수익 및
처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 공부상 ""슬래브지붕"" 으로 되어 있으나, 실제 일부 ""판넬지붕"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
본건 기준시점 현재 이해관계인 부재로 인하여 자세한 임대내역은 미상인바, 경매진행시
재확인 하시기 바람.

2) 기타사항
없음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건 있음). 제시 외 건물 포함 매각. 지상에 매각에서 제외되는 이동이 용이한 콘테이너 박스 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의성지원 2025타경10273 (1)

소재지: 대구광역시 군위군 군위읍 동부리 497

용도: 단독주택

감정가: 192,497,550원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OO

1.2. 면적 정보

토지 전체 면적: 479.00㎡ (약 145평)

토지 지분 면적: 239.5㎡ (약 72.4평)

건물 전체 면적: 81.25㎡ (약 24.6평)

건물 지분 면적: 40.63㎡ (약 12.3평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.4. 건축물 정보

건축물 용도: 단독주택

사용승인일: 2005년 09월 12일

건물 구조: 붉은벽돌조 슬래브 및 판넬지붕 단층 건물

1.5. 토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대구광역시 군위군 군위읍 동부리 소재 ""군위서부LH 천년나무1단지"" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 일부 농경지와 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

북동측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

일괄매각으로 진행됩니다.

토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있습니다.

제시 외 건물도 매각에 포함됩니다.

지상에 매각에서 제외되는 이동이 용이한 콘테이너 박스가 소재합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 05월 31일 접수된 주영옥의 근저당권 (을1)입니다.

경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류)는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도 명시된 사항은 없으나, 등기부상 지상권 관련 개요가 있으나 실제 현황은 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

기준 시점 현재 임대 관계는 이해관계인 부재로 인해 자세한 내역이 미상이며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 특이사항

공유자우선매수신고 가능 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역과 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요는 있으나, 전문적인 상업지구라기보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주의 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 관공서 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지가 인접하여 관련 편의시설 접근성이 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거용 건부지로 이용 중이며, 주변에 농경지 및 임야가 일부 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지와 건물의 지분만 매각 대상이므로, 공동 소유자와의 관계 형성 및 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성으로 인해 낙찰 후에도 소유권 확보가 불확실할 수 있습니다.

6.2. 제시 외 물건

매각에서 제외되는 이동이 용이한 컨테이너 박스가 소재하므로, 현장 확인 및 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 군위군 군위읍 동부리에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다.

주거지역과 농경지, 임야 등이 혼재된 환경에 속하며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리관계는 비교적 양호하나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 상세 임대 내역은 미상인 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 군위군이 대구광역시 편입 후 개발이 진행됨에 따라, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 단독주택으로서 비교적 넓은 토지를 활용할 수 있는 가능성이 있습니다. (지분율 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 192,497,550원이며, 이는 토지와 건물 전체에 대한 평가액으로 추정됩니다.

지분 매각(50% 지분으로 추정)임을 감안할 때, 본건 지분의 감정가는 약 96,248,775원 수준으로 볼 수 있습니다.

주변 유사 물건(다세대 주택)의 최근 매매 사례를 종합적으로 검토하였으나, 본건은 단독주택이며 지분 매각이라는 특수성을 감안해야 합니다.

공유자 우선매수권 등 리스크 요인을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 95,000,000원 수준으로 제시합니다.

이는 지분 매각의 리스크를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.