나이스옥션 법원경매 상주 2025타경224 [1] 경상북도 상주시 냉림동 42-1 부민강변타운 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 냉림동 소재 ""상산초등학교"" 남동측 인근에 위치한 ""부민강변타운""
제4층 제407호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건단지까지 차량진입 가능하며, 제 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조(벽식) 슬래브지붕 11층 건 중 4층 407호 단위세대로서,
외벽: 몰탈 위 페인트 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감.
바닥: 장판, 타일 등 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생, 급·배수시설, 화재설비 등이 되어 있으며, 개별난방 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 대체로 등고 평탄한 아파트 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약8M, 동측으로 폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2022-12-29)(소로2-3호선)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(소로3-134호선)(접합) 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경224 (1)

소재지: 경상북도 상주시 냉림동 42-1, 부민강변타운 4층 407호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 4층

면적:

토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

건물면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

감정가: 72,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 상주시 냉림동에 위치하며, "상산초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있음.

주변 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통: 단지 내로 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 또한, 남측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이함.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 구역으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역(절대제한지역, 전 축종) 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 가압류(갑7)가 본건의 말소기준권리임.

소멸되는 권리: 본건 경매는 농업협동조합자산관리회사의 강제경매 신청(갑8, 2025-09-03 접수)으로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없습니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없다고 명시되어 있습니다.

임차인 현황:

임차인: 송영숙

전입일자: 2023년 10월 30일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 임차인은 전입일자상 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 다양한 근린 생활 시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권의 특징을 가집니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: "상산초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변의 근린 생활 시설을 통해 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물 정보: 본건이 속한 부민강변타운은 1999년 6월 4일에 사용 승인된 11층 아파트 건물로, 총 150세대로 구성되어 있습니다. 아파트 단지 전체 주차 대수는 101대이며, 전기차 충전 시설도 일부 갖추고 있습니다.

아파트 기본 정보:

아파트명: 냉림부민강변 (부민강변타운)

주소: 경상북도 상주시 냉림동 42-1

사용승인일: 1999년 6월 4일

총 세대수: 150세대

최고층: 11층

본건 전용면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

건축물 연면적 (총): 9287.88㎡ (약 2809.44평)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 송영숙 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없습니다. 그러나 임대차 계약의 상세 내용 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지 이용 제한: 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 이는 아파트 단지로 이미 개발된 상황이므로 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 명확히 정의된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보 확인을 위해 실제 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 상주시 냉림동에 위치한 아파트로, 초등학교 및 근린 생활 시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 안정적인 물건입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금과 차임이 0원으로 인수 부담이 없어 명도 절차 진행에 유리할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 추가 확인은 필요합니다.

감정가 72,000,000원은 최근 실거래가 수준과 부합하며, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치

매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음

초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

최근 실거래가 형성 지역으로 가격 변동성 파악 용이

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 4월 14일: 72,000,000원 (6층)

2026년 5월 15일: 75,000,000원 (5층)

2026년 7월 15일: 73,000,000원 (3층)

최근 실거래가는 7,200만원에서 7,500만원 사이에서 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 7,200만원으로, 최근 실거래가 중 최저가와 동일한 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외하고 시장 가격을 기준으로 접근합니다.

명도 비용 및 예상치 못한 상황 발생 가능성을 고려하되, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서 시작하여 낙찰가율 100% ~ 105% 사이를 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 72,000,000원 ~ 75,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.