나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5420 [1] 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층145호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "경북신도청 시장형상가" 제가동 제1층 제145호(기호가), 146호(기호나) 구분상가로서, 부근일대는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(가,나) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 중 제1층 제145,146호 구분건물로서, -사용승인일: 2022.04.21 -외 벽: 치장벽돌,메탈판넬 등 마감 -내 벽: 콘크리트 노출 등 마감. -바 닥: 콘크리트 노출 및 타일 등 마감. -창 호: 새시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급새수설비, 소화전, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접지와 대체로 평탄한 ‘상업용 건부지’임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 50미터 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중로1-7(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경5420 (1)

소재지: 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 1층145호 (도로명주소: 경상북도 예천군 새움1로 10, 1층145호)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 238,000,000원

토지면적: 49.40㎡ (약 14.9평)

토지 지분: 49.4048㎡

건물면적: 24.52㎡ (약 7.4평)

건물 지분: 24.5222㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안동시산림조합

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 중 제1층 제145호

사용승인일: 2022년 04월 21일

총 건물 연면적: 1596.9758㎡

총 대지 면적: 2847.4㎡

건폐율: 44.17%

용적률: 56.09%

1.2. 건축물 현황

본 물건은 2022년 04월 21일 사용승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 3층 건물 중 1층에 위치한 구분상가입니다. 건물 외벽은 치장벽돌 및 메탈판넬, 내벽은 콘크리트 노출, 바닥은 콘크리트 노출 및 타일 마감이며, 창호는 새시창호입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 북동측 인근에 위치하는 "경북신도청 시장형상가" 가동 1층 145호입니다. 주변으로는 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 물건지 남측으로는 폭 약 50미터, 북측으로는 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 광로2류(폭 50m~70m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 05월 06일 접수된 안동시산림조합의 근저당권 (채권 최고액 388,000,000원)입니다. 본 건은 해당 근저당권을 기준으로 임의경매가 개시되었습니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 조소라 씨이며, 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원에 2023년 08월 30일 전입 및 사업자 등록을 하였습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 경북 도청 이전 신도시 내에 위치한 시장형상가로, 현재 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 주변에 아파트 단지 및 경북도서관 등 공공기관이 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 상권 현황 및 전망

경북도청 신도시 조성 이후 상권이 확대되고 있으며, 새움로 골목형 상점가 지정 등으로 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 다만, 신도시 내 상가 공실률이 높은 편이라는 조사 결과도 있어, 향후 상권 활성화 정도와 공실 위험성을 신중하게 고려해야 합니다. 경쟁이 치열해지고 소비 심리가 위축된 상황에서 업종 차별화와 생활 밀착형 서비스 제공이 중요해지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에 경북도서관이 위치하고 있으며, 차량 접근성이 좋은 편입니다. 신도시 내의 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

최근 신도시 상권의 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있어, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 상권 경쟁 심화

신도시 상권이 확대됨에 따라 업종 간 경쟁이 치열해지고 있으며, 소비자의 지출이 신중해지는 경향이 있어 매출 증대에 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경북 도청 이전 신도시의 핵심 지역에 위치한 신축 상가로, 향후 도청 신도시의 발전 가능성에 따른 수혜가 기대됩니다. 신축 건물이라는 점과 함께, 주변에 도서관과 같은 공공시설이 있어 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 경북 도청 이전 신도시 내 신축 상가로, 장기적인 개발 가치 보유.

* 경북도서관 및 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후 수요 기대.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 238,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 진행할 수 있습니다. 다만, 최근 신도시 상권의 공실률 및 경쟁 심화 등 시장 상황을 면밀히 분석하고, 예상 임대 수익률, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 감정가 대비 적정 낙찰가율은 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.