나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11373 [1] 경상북도 구미시 사곡동 701-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 사곡동 소재 "사곡황실보성아파트" 동측 인근에 위치하며, 부근 일 대는 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다가구주택 부지입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한 구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2.: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건으로서, 외 벽 : 외장타일 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임, 화강석물갈기 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 '단독주택, 제2종 근린생활시설'로 등재되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
대항력 여지있는 임대차관계미상의 사업자등록자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11373 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 사곡동 701-2

* 건물용도: 다가구주택

* 토지면적: 245.20㎡ (약 74.18평)

* 건물면적: 459.07㎡ (약 138.92평)

* 제시외건물면적: 42.20㎡ (약 12.76평) (일괄매각 포함)

* 감정가: 653,159,040원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 사곡동 소재 "사곡황실보성아파트" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

* 주변시설:

* 본건 주변은 주거지 및 상업시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 12일 접수된 대성새마을금고 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 요약 상, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황 및 인수 가능성:

* 총 18명의 임차인이 확인되었습니다.

* 대부분의 임차인은 '대항력 없음'으로 표시되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 보증금을 배당받지 못하더라도 인수되지 않습니다.

* 주목해야 할 임차인은 다음과 같습니다.

* (주식회사인생사): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2021-01-21.

* '대항력: 있음'으로 표시되어 있습니다.

* 하지만 보증금 및 차임이 0원이므로, 이를 인수할 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, '대항력 여지있는 임대차관계미상의 사업자등록자 있음'이라는 주의사항이 있으므로, 해당 임차인 또는 유사한 다른 임차인이 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 확인된 임차인의 인수 보증금 합계: 0원

* (주)에이원이엔씨: 보증금 4,000,000원, 차임 350,000원, 사업자등록일 무, 확정일자 무, 대항력 없음.

* B : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-03-03, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-08-11, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 10,000,000원, 차임 280,000원, 사업자등록일 2025-05-23, 확정일자 2023-04-03, 배당신고일자 2025-05-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-04-21, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음.

* 라 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-03-04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 사업자등록일 2024-08-20, 확정일자 2024-08-20, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 사업자 등록일 무, 확정일자 2024-08-20, 배당신고일자 2025-10-02, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 사업자 등록일 2025-10-13, 확정일자 2025-10-31, 배당신고일자 2025-11-10, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-04-17, 확정일자 2023-03-24, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-01-20, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 사업자 등록일 2023-08-16, 확정일자 2023-08-16, 배당신고일자 2025-06-12, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(임차인이효선): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-04-21, 확정일자 2023-04-04, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 사업자 등록일 2023-05-23, 확정일자 2023-05-23, 배당신고일자 2025-10-17, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자차금미): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-05-16, 확정일자 2023-05-02, 배당신고일자 2025-08-11, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2022-12-22, 확정일자 2022-12-22, 배당신고일자 2025-11-03, 대항력 없음.

* 건물 공부상 용도와 현황 용도 차이:

* 등기사항전부증명서 상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장 상 '단독주택, 제2종 근린생활시설'로 등재되어 있습니다. 실제 이용은 다가구주택으로 되어 있습니다. 이는 건축물대장 상 용도가 복합적인 것으로 해석될 수 있으며, 실제 거래 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 구미시 사곡동의 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편은 아니지만, 차량 접근성은 좋습니다.

* 반경 내 학교 및 주거 밀집 지역으로, 임대 수익 창출 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변에 학교(사곡초등학교 등)가 위치하여 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 주거 밀집 지역으로 마트, 편의점 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 구미시의 주요 도로망과 연결되어 있어 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* '대항력 여지있는 임대차관계미상의 사업자등록자 있음' 주의사항:

* 주식회사인생사의 경우 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원으로, 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 그러나 명시되지 않은 다른 임차인이 존재하거나, 사업자등록자 중 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 가능성에 대한 점검이 필요합니다.

* 건물 용도의 차이(단독주택 vs 근린생활시설)는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 채무자의 재산에 대한 경매 진행 상황에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 구미시 사곡동에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 감정가는 6억 5천여만원 수준이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 적절한 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성이나, 현재 확인된 임차인 중 보증금 0원인 '주식회사인생사' 외에는 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그럼에도 불구하고 '대항력 여지있는 임대차관계미상의 사업자등록자 있음'이라는 문구는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

* 건물 용도의 차이(단독주택 vs 근린생활시설)는 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탄탄한 주거 배후 수요: 주변에 학교 및 주거 단지가 밀집하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 낮은 인수 부담: 대부분의 권리가 소멸되고, 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악되어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 부동산 가치를 종합적으로 활용할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준일 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 653,159,040원

* 본건의 감정가를 기준으로, 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 현재 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 구체적인 입찰가 산정은 주변 시세, 본건의 실제 상태, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 추정 입찰 희망가 범위: 약 5억 5천만원 ~ 6억 2천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.