나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11371 [1] 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1790 쌍용예가더파크 104동 20층 2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리 소재 '구미신당초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 20층 2002호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 화강석 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 3차선, 서측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미국가산단확장단지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(구미확장단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 인하여 외부관찰, 동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으니, 업무 집행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

을구3번 2024.7.2.접수 제31555호 주택임차권설정등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상북도 구미시 산동읍 신당리 1790 쌍용예가더파크 104동 20층 2002호 (도로명주소: 경상북도 구미시 신당4로 56)

1.2. 건물 구조 및 면적

* 구분: 아파트

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 25층 건물 내 20층

* 토지면적: 54.90㎡ (약 16.6평) (토지 지분)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 322,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 사건번호: 김천지원 2025타경11371 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리에 소재하며, '구미신당초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 단지 동측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 3차선, 서측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미국가산단확장단지)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신당초등학교), 절대보호구역, 국가산업단지, 준보전산지 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 7월 16일 접수된 이하수 채권자 명의의 가압류(갑4, 대구지방법원 2024카단10836)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 해당 물건에는 대항력 있는 임차인 이하수 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 310,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 30일

* 확정일자: 2021년 12월 01일

* 대항력: 있음

* 권리분석 결과, 을구 3번 2024년 7월 2일 접수된 주택임차권설정등기(이하수)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

3.3. 기타 권리 분석

* 등기부 상 을구 3번의 주택임차권(이하수, 310,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 갑 5번의 강제경매(채권자: 이하수)는 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

감정평가서상 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 쌍용예가 더파크

* 총 세대수: 757세대

* 총 동수: 10개동

* 준공일: 2019년 1월 9일

* 주차대수: 총 971대 (세대당 약 1.28대)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 '구미신당초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

가장 큰 리스크는 을구 3번의 선순위 주택임차권(이하수, 보증금 310,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 만약 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 실제 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 주변 시설 리스크

주변 환경 분석 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 산동읍에 위치한 신축급 아파트로, 단지 규모와 입지 조건이 양호한 편입니다. 그러나 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 3억 1천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 인수 금액에 대한 현실적인 예측이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 구미국가산업단지 인근: 산업단지 배후 주거 단지로서의 잠재력 보유.

* 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경.

* (권리 인수 리스크를 감안한) 시세 대비 가격 메리트: 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 시세는 84.98㎡ 기준으로 2026년 7월 19일 15층 거래가 32,900만원, 14층 거래가 36,000만원으로, 평균 약 34,450만원 수준입니다. 감정가는 32,200만원입니다.

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 34,450만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 고려할 때, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총액이 시세 범위를 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 낙찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

이 범위에서 입찰할 경우, 총 취득 비용은 약 340,000,000원 ~ 360,000,000원 수준으로, 현재 시세와 유사하거나 약간 상회할 수 있습니다. 인수해야 하는 보증금이 크기 때문에, 해당 범위 내에서도 신중한 판단이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 임차인과의 소통을 통해 정확한 인수 금액을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.