나이스옥션 법원경매 경주 2025타경508 [1] 경상북도 경주시 석장동 769-38 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 경주시 석장동 소재 동국대학교 경주캠퍼스 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 단독주택, 다가구주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 동측 하향 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 6미터 정도의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2015.01.05 ) 외벽: 벽돌치장쌓기, 화강석 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호임. .

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2에 부가설치된 데크 등 포함평가. 목록1에 소재하는 조경수, 조경석, 야외데크 등 포함평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.2. 교통 및 도로

2.3. 토지 이용 상태 및 계획

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.2. 말소기준권리 및 인수사항

3.3. 채권 총액

3.4. 임차인 현황

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

4.2. 유사 물건 시세 동향

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

5.2. 교육 및 의료 시설

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

6.2. 임대차 관련 불확실성

6.3. 기타 사항

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.2. 예상 입찰가 산정

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경508 (1)

소재지: 경상북도 경주시 석장동 769-38 (신 주소: 경상북도 경주시 석장1길 40-28)

토지면적: 708.00㎡ (약 214.17평)

건물면적: 205.02㎡ (약 62.02평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성동새마을금고 (근저당권자)

감정가: 614,892,000원

건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 2층 단독주택

사용승인일: 2015년 01월 05일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경상북도 경주시 석장동 소재, 동국대학교 경주캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대체로 단독주택, 다가구주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 남측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

1.1. 3. 토지 이용 상태 및 계획

토지는 동측 하향 완경사 지대에 있으며, 자체 지반은 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 보전녹지지역 및 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

토지 등기부상 채권 총액은 640,854,940원이며, 건물 등기부상 채권 총액 또한 동일합니다. 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정이 기재되어 있습니다.

1.2. 2. 말소기준권리 및 인수사항

등기부상 말소기준권리는 2018년 01월 31일 접수된 성동새마을금고의 근저당권(을9, 건물 등기부 을3)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 특별한 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 채권 총액

등기부채권 총액은 640,854,940원입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 별도 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건이 위치한 경주시 석장동은 동국대학교 경주캠퍼스와 인접하여 대학가 상권의 특성을 일부 포함하며, 주변에 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

1.3. 2. 유사 물건 시세 동향

주변 단독주택 및 다가구주택에 대한 최근 실거래가 자료는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 유사 지역의 아파트 매매가 랭킹 정보가 일부 있으나, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 또한, 인근 지역의 전원주택 매매 사례가 다수 확인되나, 본건과 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 비교 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

동국대학교 경주캠퍼스 인근에 위치하여 대학가 주변의 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 2. 교육 및 의료 시설

동국대학교 경주캠퍼스가 인접해 있으며, 인근 지역에 다수의 원룸 단지가 형성되어 있어 학생 거주 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주요 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지 이용 제한

본건 토지는 보전녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 대한 법적 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 2. 임대차 관련 불확실성

현재 점유자 및 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우, 이에 대한 추가적인 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

1.5. 3. 기타 사항

검색 결과, 경주 지역 내 혐오시설(폐기물 처리 시설 등) 관련 언급이 일부 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 인접성에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 혐오시설 존재 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.

부동산 임의경매 사건이므로, 채권자인 성동새마을금고 외에 다른 채권자들의 권리 행사 가능성 등 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 석장동, 동국대학교 경주캠퍼스 인근에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지와 단독주택으로서의 활용 가능성을 갖추고 있습니다. 건물은 2015년에 신축되어 비교적 최신 건축물에 해당합니다. 그러나 보전녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한, 미상인 임차인 현황 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동국대학교 경주캠퍼스 인근으로 학생 수요 및 대학 교직원 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 2015년 신축된 비교적 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대 사업이 가능합니다.

* 토지면적이 708㎡ (약 214평)으로 넓어, 향후 증축 또는 토지 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다 (단, 용도지역 제한 고려).

* 주변 지역 개발 계획 및 대학가 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

본건 소재지인 경주시 석장동 인근의 단독주택 실거래가 자료가 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않아 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 다만, 유사한 지역의 전원주택 매매 사례들을 참고할 때, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택의 경우 감정가 수준 또는 그 이상에서 시세가 형성될 가능성도 있습니다. 현재 감정가는 614,892,000원입니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

잠재적 리스크(토지 이용 제한, 미상 임차인 등) 및 명도 비용, 부대 비용 등을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 입찰가 산정의 참고 범위로 설정할 수 있습니다.

즉, 약 491,913,600원 ~ 553,402,800원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 기반으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 491,913,600원 ~ 553,402,800원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.