나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11369 [1] 경상북도 김천시 평화동 264-27 제1층 제1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 평화동 소재 ""김천역"" 남동측 인근에 위치하는 통칭 ""아카데미상가""
제1층 제1호"" 단위상가로서, 주위는 역주변 노선상가지대로 상가, 김천역, 주차장 등으로
형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층건 중 1층 1호로서,
- 외벽: 복합판넬, 외장타일등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일등 내부제 마감.
- 바닥: 타일등 내부재 마감.
- 창호: 새시 창호임.

이용상태

상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등 상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 북측 후면으로 공용주차장이 설치 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 264-27: 일반상업지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(접합) 가축사육제한
구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
2. 264-50: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(접합) 가축사육제한구역(2022-02-24)
(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
3. 264-61: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(접합) 가축사육제한구역(2022-02-24)
(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타:- 본건은 의뢰공부상 전유면적 250㎡이나, 집합건축물대장상 전유면적 263㎡와
상이한 바, 집합건출물대장등본상 전유면적을 기준으로 감정평가하였으니
참고하시기 바랍니다.

- 본건 건물은 2010년 12월 21일자로 [위반건축물] 1층 철골구조 판매시설 24.44㎡
무단증축으로 건축법 제14조(건축신고)위반 (도시주택과-36353)으로 등재되어
있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

부동산등기부상 전유면적은 250㎡이나 건축물대장상 전유면적은 263㎡임, 건축물대장상 면적을 기준으로 감정평가함.
건축물대장상 2010.12.21.자 [위반건축물] 1층 철골구조 판매시설 24.44㎡ 무단증축으로 건축법 제14조(건축신고)위반(도시주택과-36535) 등재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11369 (1)

소재지: 경상북도 김천시 평화동 264-27 제1층 제1호

용도: 근린상가

감정가: 770,000,000원

토지면적: 84.38㎡ (약 25.53평)

토지 지분: 84.3783㎡ (약 25.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 250.00㎡ (약 75.63평)

건물 지분: 250㎡ (약 75.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 위반건축물

주의사항: 부동산등기부상 전유면적 250㎡이나 건축물대장상 전유면적 263㎡임. 건축물대장상 면적을 기준으로 감정평가함. 2010.12.21.자 1층 철골구조 판매시설 24.44㎡ 무단증축으로 건축법 위반 등재.

2. 입지조건

* 본건은 경상북도 김천시 평화동에 위치하며, "김천역" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 역세권 상가지대, 김천역, 주차장 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 7일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (158,600,000원)

* 본 건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 을19 근저당권 (김천신용협동조합, 100,000,000원) 및 을16 근저당권 이전으로 인한 권리, 갑4, 갑5, 갑6 가압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 김천신용협동조합 (임차인)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-09-05

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 김천역을 중심으로 형성된 역세권 상가지대에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 주위로 상가, 금융업소, 일반업무시설 등이 혼재하고 있으며, 김천역 및 공용 주차장이 인접하여 접근성이 좋습니다.

* 주요 업종으로는 판매시설, 금융업소, 일반음식점 등이 가능하며, 현재는 공실 및 일부 금융업무시설로 이용 중입니다.

* 인근 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 대한 개발 잠재력이 있습니다.

* 다만, 김천역 뒷편에 형성된 집창촌이 지역 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 김천역 인근 상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 2010년 12월 21일부로 1층 판매시설 24.44㎡에 대한 무단 증축으로 인한 건축법 위반 사항이 건축물대장에 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

* 면적 불일치: 부동산 등기부상 전유면적(250㎡)과 건축물대장상 전유면적(263㎡) 간 차이가 존재합니다. 감정평가는 건축물대장상 면적을 기준으로 이루어졌으나, 실제 이용 및 등기 시점에 혼동의 여지가 있을 수 있습니다.

* 공실 가능성: 현재 일부 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 계획이 필요합니다.

* 건축법 위반 해소 비용: 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 납부 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김천역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 우수하고 상업 활동이 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

* 다만, 위반건축물 등재 및 면적 불일치와 같은 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

* 현재 권리 관계는 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 김천역 역세권 상권 내 위치하여 잠재적 유동인구 확보 용이

* 다양한 상업 업종으로의 활용 가능성 (판매시설, 금융업소, 일반음식점 등)

* 주변 교통 인프라 우수 (차량, 대중교통)

* 권리 관계 명확 (임차인 대항력 없음, 모든 권리 소멸 예정)

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 770,000,000원입니다.

* 임차인의 보증금 인수 금액이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 물건의 하자(위반건축물 등) 해소 비용, 임차 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 별도의 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가를 상회하는 금액보다는 하자 부분을 감안한 합리적인 수준에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.