나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9039 [1] 경상북도 영천시 문외동 40-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영천시 문외동 소재 “시청오거리” 북동측 인근(기호 1)), 대구광역시 북구 산격동 소재 “대산초등학교” 남동측 인근(기호 2))에 위치하며 부근일대는 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1, 2) 대상물건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용 건부지임.

기호 2) 정방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태

기호 1) 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접함.

기호 2) 동측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 5m 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획과에 문의하시기 바람), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

대상물건 기호 2) 토지의 공부상 지목은 “전”이나, 현황 “대”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 ~ 지상 6층건으로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽: 본타일, 자기질타일 등 마감,
-바닥: 아스타일, 자기질타일 등 마감,
-창호: 샷시창호 및 페어그라스창임.

나) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하 1층 ~ 지상 5층건으로서,
-외벽: 화강석치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽: 내부인테리어, 벽지 등 마감,
-바닥: 자기질타일, 데코타일, 장판지 등 마감,
-창호: 알미늄샷시창 및 페어그라스창임.

이용상태

가) 지하 1층 ~ 지상 6층: 근린생활시설

나) 지하 1층 ~ 지상 5층: 근린생활시설임.

설비내역

가) 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비(16대) 되어있음.

나) 위생 및 급배수설비, 천정형 냉·난방설비, 3층 부분 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 중구 계산동2가 소재 “현대백화점” 서측 인근에 위치하며 부근일대는 근린생활시설, 업무 및 금융시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도
2호선(반월당역)이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

다) 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 ~ 지상 28층건 중
9층 904호 단위세대로서,
-외벽: 복합판넬 및 화강석붙임 등 마감,
-내벽: 벽지, 타일 등 마감,
-바닥: 대리석, 강마루 등 마감,
-창호: 샷시창호임.

이용상태

다) 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 10차선, 동측으로 왕복 2차선, 서측 및 북측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(도시관리과의:661-2814)(접합), 문화재보존영향 검토대상구역<대구광역시문화재보호조례>,가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9039 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

2.

1.2. 물건 현황

* 주요 물건: 경상북도 영천시 문외동 40-11 (토지 및 건물), 대구광역시 중구 계산동2가 (아파트)

* 물건 종류: 근린생활시설, 업무시설 (영천), 아파트 (대구 계산동2가)

* 소재지 (주요 물건): 경상북도 영천시 문외동 40-11

* 소재지 (구분건물): 대구광역시 중구 계산동2가

* 참고: 본 건은 경상북도 영천시 문외동 소재 부동산 외, 대구광역시 소재 부동산(산격동, 계산동2가)이 포함된 일괄매각 물건입니다. 이하 상세 정보는 주로 영천 물건과 대구 계산동2가 구분건물에 기반합니다.

2.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,600,391,200원

* 토지면적: 375.90㎡ (약 113.75평)

* 건물면적: 1598.32㎡ (약 483.45평)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

* 영천 물건: 경상북도 영천시 문외동 소재 “시청오거리” 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

* 대구 계산동2가 구분건물: 대구광역시 중구 계산동2가 소재 “현대백화점” 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 업무 및 금융시설 등으로 형성되어 있음.

2.

2.2. 교통상황

* 영천 물건: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 대구 계산동2가 구분건물: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도 2호선(반월당역)이 소재하여 교통 여건이 매우 우수함.

2.

2.3. 인접 도로

* 영천 물건: 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접함.

* 대구 계산동2가 구분건물: 남측으로 왕복 10차선, 동측으로 왕복 2차선, 서측 및 북측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접함.

2.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 영천 물건: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획과에 문의하시기 바람), 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역.

* 대구 계산동2가 구분건물: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 소로2류, 소로3류, 문화재보존영향 검토대상구역, 가축사육제한구역.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 경남판지공업주식회사 (1998.11.16)

* 최근 소유권 이전: 고정훈 (2022.03.28, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2022.03.28, 1,152,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2023.11.01, 120,000,000원), 국민은행 (2025.02.18, 1,479,510,695원)

* 압류: 영천시 (2023.12.13), 북대구세무서장 (2024.09.24), 경주세무서장 (2024.09.25)

* 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025.08.21)

* 건물 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 경남판지공업주식회사 (1998.11.16)

* 최근 소유권 이전: 고정훈 (2022.03.28, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2022.03.28, 1,152,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2023.11.01, 120,000,000원), 국민은행 (2025.02.18, 1,479,510,695원)

* 압류: 영천시 (2023.12.13), 국민건강보험공단 (2024.04.04), 북대구세무서장 (2024.09.24), 경주세무서장 (2024.09.25), 경상북도 (2025.08.06, 2건), 경상북도 (2025.09.09)

* 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025.08.21)

* 등기부채권 총액: 2,751,510,695원

2.

3.2. 말소기준권리

* 토지 및 건물 모두 2022년 3월 28일자 국민은행 근저당권 (을9, 을17)이 말소기준권리가 됩니다.

* 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리나 대항력 있는 임차인은 현재까지 파악된 내용상 없어, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

2.

3.4. 임차인 분석

* 현재 파악된 임차인은 이효섬 씨입니다.

* 해당 임차인은 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원으로 신고하였으며, 전입일자는 2022년 11월 14일, 확정일자는 2024년 10월 02일입니다.

* 하지만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 참고: 건물 감정평가요항표상 임대관계는 ‘미상’으로 기재되어 있어, 세부 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 영천 물건

* 소재지인 영천시 문외동은 영천시청 인근으로, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* “시청오거리” 인근으로 가시성 및 접근성이 양호한 편이며, 일반상업지역에 해당하여 다양한 업종의 근린생활시설 및 소규모 업무시설 입점에 적합합니다.

* 인근 주요시설: 영천시청, 영천상공회의소, 영천전통시장 등.

2.

4.2. 대구 계산동2가 구분건물

* 대구 도심 핵심 상권인 반월당역, 현대백화점 인근에 위치하여 상업 및 업무 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 주변에 대형 백화점, 금융기관, 관공서, 오피스 빌딩, 다양한 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 높은 집객력을 기대할 수 있습니다.

* 중심상업지역에 해당하여 토지 가치가 높으며, 아파트 자체로도 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근 주요시설: 현대백화점 대구점, 대구광역시청, 대구지방경찰청, 경북대학교병원, 다양한 은행 및 쇼핑 시설 등.

* 혐오시설 검색 결과: 해당 지역 반경 500m 내 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 영천 물건

* 교육시설: 영천초등학교, 영천여자중학교, 영천고등학교 등 (물건지로부터 약 1~2km 내외)

* 편의시설: 영천시청, 영천병원, 영천전통시장, 마트, 은행 등 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교통: 시내버스 승강장 도보 이용 가능.

2.

5.2. 대구 계산동2가 구분건물

* 교육시설: 경북대학교 사범대학 부속 초등학교, 제일중학교, 대구제일고등학교 등 (물건지로부터 약 0.5~1.5km 내외)

* 편의시설: 현대백화점, 롯데백화점, 동아백화점, 롯데시네마, 대구백화점, 중앙로 상권, 각종 병원, 은행, 관공서 등 최상의 생활 편의시설 이용 가능.

* 교통: 대구지하철 2호선 반월당역 도보 이용 가능한 초역세권이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 타 지역 접근성이 매우 뛰어남.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 중복사건 및 유동화물건

* 본 건은 중복사건 및 유동화물건으로, 특수 권리 분석이 요구될 수 있습니다. 다만, 등기부상 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정으로 일반적인 경매 절차와 유사할 것으로 보입니다. 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

2.

6.2. 토지 지목과 현황 차이 (대구 산격동 물건)

* 대구광역시 북구 산격동 소재 물건의 경우, 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “대”로 이용 중입니다. 이는 건축이나 토지 이용에 있어 행정상의 문제로 이어질 수 있으므로, 관련 부서에 문의하여 정확한 현황 및 제약 사항을 확인해야 합니다.

2.

6.3. 제시외 건물 존재 가능성 (영천 물건)

* 건물 제시외면적은 0.00㎡로 기재되어 있으나, 건물 감정평가요항표에서는 “제시외건물(㉠~㉢)이 소재함”이라고 명시되어 있습니다. 실제 현장 조사 시 이러한 제시외 건물들이 존재한다면, 이들의 법적 지위, 명도 대상 여부, 철거 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다. 이는 명도 저항이나 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

2.

6.4. 아파트 전용/분양 면적 미확인

* 대구 계산동2가 구분건물(아파트)의 정확한 전용면적 및 분양 면적 정보가 제공되지 않았습니다. 내부 구조 파악 및 실사용 면적 확인을 위해서는 현장 방문 또는 추가 정보 확인이 필요합니다.

2.

6.5. 토지이용계획 관련 확인 사항 (영천 물건)

* 영천 물건의 경우 "제1종지구단위계획구역"으로 지정되어 있어, 해당 지구단위계획 내용에 따라 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다. 반드시 영천시 도시계획과에 문의하여 상세 내용을 확인해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 영천시의 근린/업무 복합 건물과 대구 도심의 핵심 역세권 아파트를 포함하는 일괄매각 건입니다. 영천 물건은 시청 인근 일반상업지역에 위치하여 상업 및 업무시설로서의 잠재력을 가지며, 안정적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대구 계산동2가 아파트의 경우, 대구 최고 중심상권에 위치한 초역세권이라는 점에서 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 영천 물건의 제시외 건물 존재 가능성, 기호 2번 물건의 지목과 현황 차이, 그리고 지구단위계획 구역 지정 등은 추가적인 조사와 주의가 필요한 부분입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 핵심 입지

* 영천: 시청 인근 상업지역으로 안정적인 배후 수요와 접근성.

* 대구 계산동2가: 대구 중심업무지구(CBD) 내 초역세권 아파트로 높은 시세 상승 잠재력 보유.

2.

8.2. 복합 가치 (일괄매각)

* 하나의 사건으로 두 지역의 가치 있는 부동산을 취득할 수 있는 기회.

* 상업시설 및 주거시설을 동시에 확보.

2.

8.3. 권리관계의 명확성

* 말소기준권리 확인 결과, 낙찰 후 인수되는 권리 없음 (0원).

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음.

2.

8.4. 잠재적 개발 가능성

* 영천 물건의 제1종지구단위계획구역 지정은 향후 체계적인 개발을 통한 가치 상승 가능성을 시사 (단, 세부 계획 확인 필수).

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가, 주변 시세, 물건 상태, 명도 저항 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가는 1,600,391,200원입니다.

* 영천 물건은 감정가 대비 시세 수준, 향후 개발 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 대구 계산동2가 아파트의 경우, 해당 지역의 높은 시세와 희소성을 감안할 때, 감정가 이상의 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

* 제시외 건물, 지목 오류, 지구단위계획 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 명확한 예상 입찰가 제시를 위해서는 해당 물건들의 개별 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 모든 권리가 소멸되고 명도 부담이 적다는 점을 고려할 때, 시장 가치를 고려한 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.