나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8883 [1] 대구광역시 동구 신서동 513-1 신서동신일해피트리 101동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 안심역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브위철골경사지붕 25층 건물 내 14층 1403호 1개 호수로서, 사용승인일 : 2007.03.21 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터. 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2004-08-20), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지분매각임(공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 개요

4.

5. 사건번호: 대구지방법원 2025타경8883 (1)

6. 소재지: 대구광역시 동구 신서동 513-1 신서동신일해피트리 101동 14층1403호

7. 용도: 아파트

8. 경매구분: 부동산임의경매

9. 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

10.

11.1. 2. 감정가 및 면적

12.

13. 감정가: 1억 3,900만원

14. 토지면적: 36.43㎡ (약 11.02평)

15. 토지 지분: 18.216㎡ (약 5.51평)

16. 건물면적: 84.48㎡ (약 25.55평) (전용면적 기준)

17. 건물 지분: 42.24㎡ (약 12.78평)

18.

19.2. 입지조건

20.

21.2. 1. 주변 환경

22.

23. * 본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 안심역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

24.

25.2. 2. 교통 상황

26.

27. * 본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼 때, 제반 교통 상황은 보통입니다.

28.

29.2. 3. 지역 지구 및 토지이용계획

30.

31. * 준주거지역, 지구단위계획구역(2004-08-20), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(하천구역 관련 건설과 문의 필요)

32.

33.3. 권리분석

34.

35.3. 1. 말소기준권리 및 소멸 여부

36.

37. * 말소기준권리는 2019년 7월 15일 접수된 주식회사한국금융자산관리대부의 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

38.

39.3. 2. 인수 권리 (임차인 분석 포함)

40.

41. * 임차인 현황:

42. * 임차인: 김주연 (김 )

43. * 보증금: 0원

44. * 차임: 0원

45. * 전입일자: 2011년 9월 7일

46. * 대항력: 있음

47. * 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 금액이 0원이라도 실제 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

48.

49.3. 3. 채권 총액

50.

51. * 등기부채권 총액: 161,578,024원

52.

53.4. 상권분석

54.

55.4. 1. 주변 상업 시설

56.

57. * 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 안심역 인근으로 상업 시설 접근성도 양호한 편입니다.

58.

59.4. 2. 잠재적 혐오시설

60.

61. * 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

62.

63.5. 생활정보

64.

65.5. 1. 단지 정보

66.

67. * 아파트명: 신서동 신일해피트리

68. * 주소: 대구광역시 동구 신서동 513-1

69. * 사용승인일: 2007년 3월 21일

70. * 총 동수: 5개동

71. * 총 세대수: 588세대

72. * 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평스라브 위 철골경사지붕, 최고 25층 (본건 14층)

73. * 주차대수: 총 188대 (지상 6대, 지하 16대) - 세대당 약 0.32대로 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

74.

75.5. 2. 편의시설

76.

77. * 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

78. * 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대시설 이용이 가능합니다.

79.

80.6. 잠재적 리스크

81.

82.6. 1. 지분 매각

83.

84. * 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 소유권 행사에 있어 공유자들과의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다. 단독으로 모든 결정이 불가하므로 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

85.

86.6. 2. 대항력 있는 임차인

87.

88. * 본건에는 대항력 있는 임차인 김주연(김 )이 존재합니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 금전적 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 철저한 대비가 필요합니다.

89.

90.6. 3. 공유자 우선매수

91.

92. * 본 물건은 '지분 매각'이며, '공유자 우선매수'에 관한 특별 매각 조건이 적용됩니다. 이는 경매 절차에서 최고가매수신고인의 가격으로 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 이에 따라 본인이 최고가 매수자로 결정되더라도 최종 낙찰을 받지 못할 수 있으며, 낙찰 후에도 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

93.

94.7. 종합 의견

95.

96. * 본 물건은 대구광역시 동구 신서동에 위치한 신서동신일해피트리 아파트의 50% 지분 경매 건입니다. 2007년 사용승인을 받은 아파트로, 주변 안심역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

97. * 권리분석상 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 금전적 인수 부담은 없습니다.

98. * 가장 중요한 특징은 '지분 매각'이라는 점이며, 이로 인해 '공유자 우선매수'라는 특별 조건이 붙어 있습니다. 이는 일반 경매 물건과 달리 낙찰 후 소유권 행사 및 명도 과정에서 공유자와의 관계가 매우 중요하며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 점을 반드시 유의해야 합니다.

99.

100.8. 투자 포인트

101.

102. * 최근 실거래가를 비교할 때, 본 건 지분(약 25.55평 중 12.78평)의 시장 가치는 약 1억 2,500만원으로 추정됩니다. 감정가 1억 3,900만원이 이에 비해 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 향후 입찰가 산정에 있어 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

103. * 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고되어 있어, 명도 리스크를 최소화할 수 있다면 비교적 유리한 조건으로 취득을 고려해 볼 수 있습니다.

104. * 신서동 지역은 지속적인 개발 및 인프라 확충 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

105.

106.9. 예상 입찰가

107.

108. * 최근 매매 사례 분석:

109. * 2026년 2월 (4층, 84.48㎡): 2억 4,250만원

110. * 2026년 5월 (23층, 84.48㎡): 2억 5,500만원

111. * 2026년 5월 (22층, 84.48㎡): 2억 5,000만원

112. * 최근 거래가를 고려할 때, 84.48㎡ (약 25.55평)의 시장 가격은 약 2억 4,250만원 ~ 2억 5,500만원 범위에 있습니다.

113. * 본 건은 해당 면적의 50% 지분에 해당하므로, 50% 지분의 시장 가치는 약 1억 2,125만원 ~ 1억 2,750만원으로 추정됩니다.

114. * 감정가: 1억 3,900만원

115. * 본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수, 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원) 등 복합적인 위험 요소가 존재합니다. 특히 공유자 우선매수권 행사는 낙찰 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

116. * 따라서, 추정 시장가치와 감정가, 그리고 상기 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

117. * 권장 입찰가 범위 : 1억 1,500만원 ~ 1억 3,000만원

118. * 위 범위 내에서 본인의 투자 성향 및 현장 조사 결과, 그리고 공유자 우선매수 신고 여부 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.