나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9120 [1] 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "대화타워펠리스2 제19층 제1902호" 단위세대 아파트로서, 주위 일대는 아파트, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 기타생활 편익시설과의 접근성 등으로 보아 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 남측 인근으로 중앙로 및 서측 인근으로 강변 동로가 통과하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 경사 및 평슬라브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제19층 제1902호 단위세대로서, 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽/천장 : 벽지,천정지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장 바닥재 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재설비, 도시가스에 의한 바닥난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 등고평탄하며, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(62)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산 시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(경산중앙초등학교), 절대보호구역(경산중앙초등 학교)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9120 (1)

1.2. 소재지

경상북도 경산시 중방동 328-1, 대화타워펠리스2 19층1902호

1.3. 용도

아파트

1.4. 건물 구조 및 규모

철근콘크리트구조 경사 및 평슬라브지붕 지하1층 지상20층 건물 중 제19층 제1902호

1.5. 면적 정보

전용면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적에 주거공용면적 등이 추가됩니다.

대지권 면적: 26.50㎡ (약 7.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 총 연면적: 7550.88㎡

건축물대장상 건폐율: 35.85%

건축물대장상 용적률: 307.98%

1.6. 감정가

220,000,000원

1.7. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 사용승인일

2016년 7월 1일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 아파트, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

남측 인근으로 중앙로, 서측 인근으로 강변동로가 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

차량 진출입 또한 원활한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(공동주택 800m 이내)으로 지정되어 있습니다.

경산중앙초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 7번 구순남 임차인의 주택임차권 등기(2024. 9. 25. 등기)가 존재합니다.

본 경매는 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시 결정(2025. 8. 27. 등기)에 의한 것으로, 이 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않으므로, 구순남 임차인의 권리가 이에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 구순남

보증금: 220,000,000원 (물건명세서상 금액 기준)

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 25일

확정일자: 2020년 8월 24일 (물건명세서상 기재 기준)

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권자로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 2. 임차인 주택도시보증공사 (채권자)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 25일

확정일자: 2020년 8월 24일

대항력: 있음

비고: 본 경매를 신청한 강제경매의 채권자이며, 매각으로 인해 말소됩니다.

3.3. 총 인수 보증금

보고서 상 일부 요약 정보에는 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있습니다.

그러나 물건명세서에 따르면, 임차인 구순남의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 실제 인수될 수 있는 보증금액은 220,000,000원입니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인 구순남의 주택임차권은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

이 외의 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 중방동 지역은 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 복합적으로 형성된 전형적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

경산중앙초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 및 유동 인구의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설 접근성

물건지 주변으로 중앙로 및 강변동로와 인접해 있어 각종 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 설비 내역

본 아파트에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 경보 및 진압 설비, 그리고 도시가스를 이용한 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 학군

단지에서 도보로 통학 가능한 거리에 경산중앙초등학교가 위치해 있어, 자녀가 있는 세대의 교육 환경 측면에서 장점을 가집니다.

5.3. 주변 환경

주변이 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 가능성

임차인 구순남은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 법원 배당 절차에서 보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 건은 가축사육제한구역 및 학교보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등 토지 이용에 있어 일부 제한 사항으로 작용할 수 있으나, 현재 아파트로 정상 이용 중인 점을 고려할 때 직접적인 사용 수익에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 파악의 불확실성

제공된 정보상 임차인 구순남의 정보는 비교적 명확하나, 이 외 다른 임대차 관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 명시된 선순위 임차인의 위험이 가장 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시의 중심 지역과 접근성이 우수하고 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다.

그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인 구순남의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 감정가와 동일한 금액으로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있어 투자 수익률에 상당한 영향을 미칩니다.

따라서, 인수되는 보증금액을 충분히 고려한 철저한 권리 분석과 함께, 매우 신중하고 보수적인 관점에서 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경산시의 주요 간선도로와 인접하여 교통이 편리하며, 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교육 환경: 경산중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적입니다.

* 잠재적 가치: 인수해야 할 권리상의 부담을 해결하고, 시장 가격보다 합리적인 수준으로 취득할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 220,000,000원과 임차인 구순남에게 인수될 가능성이 있는 보증금 220,000,000원을 면밀히 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 인수해야 할 보증금액이 감정가와 동일한 수준이므로, 입찰가를 산정할 때는 이 금액을 차감한 가치를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 필수적입니다.

안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하여, 예상되는 인수 보증금 부담을 상쇄하고도 추가적인 수익을 얻을 수 있는 전략이 요구됩니다.

실제 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 임차인의 보증금 변제율 등을 종합적으로 재확인하고 시장 상황을 고려하여 결정해야 하지만, 본 건의 경우 높은 보증금 인수 리스크로 인해 매우 제한적인 범위 내에서 결정될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.