나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12235 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 212동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 ""천안청룡초등학교"" 서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 근린상가, 공원등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트)의 제212동 제10층 제1004호로
(사용승인일 2007.06.23)

외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니)

설비내역

기본적인 전기설비, 냉난방설비, 소방설비, 위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,
승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측과 서측으로 약 12미터 동측으로 약8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(용곡2지구) ,
소로1류(폭 10m~12m)(소로1-28)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) ,
중로1류(폭 20m~25m)(중로1-66)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(천안청룡초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(천안청룡초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12235 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 212동 10층 1004호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트) 212동 10층 1004호

사용승인일: 2007년 06월 23일

감정가: 355,000,000원

1.2. 면적

토지 면적: 79.04㎡ (약 23.91평)

건물 면적: 152.05㎡ (약 45.98평)

토지 지분: 79.042㎡ (약 23.91평)

건물 지분: 152.049㎡ (약 45.98평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 "천안청룡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린상가, 공원 등이 소재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구)으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(천안청룡초등학교), 절대보호구역(천안청룡초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 한국자산관리공사의 근저당권(접수일자 2023-01-02)입니다.

본 경매는 한국자산관리공사의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 386,200,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다 (개요 미상).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인이 없는 것으로 파악되어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 용곡동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

단지 인근으로 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 학군

천안청룡초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

천안청룡초등학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: 용곡2차 세광엔리치타워아파트

총 세대수: 897세대, 총 동수: 15동

사용승인일: 2007년 10월 16일 (총괄표제부 기준)

총 주차 대수: 1269대

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기: 지상 13대, 지하 12대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본 물건은 천안청룡초등학교 절대보호구역 및 상대보호구역 내에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 아파트 건물 자체의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획 등에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 채권자의 적극적인 참여 및 경쟁 입찰이 예상됩니다.

6.3. 주변 시설

주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 용곡동에 위치한 대단지 아파트(용곡마을세광2차엔리치타워)로, 주변에 학교, 근린상가, 공원 등이 있어 생활 편의성과 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

2007년에 건축되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있습니다.

등기부상 권리관계가 비교적 명확하고 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후수요를 갖춘 대단지 아파트라는 점.

초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에게 유리한 입지.

임차인 관련 명도 부담이 없어 명도 리스크가 적음.

본 물건은 152.05㎡ (약 46평)의 넓은 면적으로, 대형 평형을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 355,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 거래가가 197,000,000원에서 277,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 물건은 약 152.05㎡ (약 46평)으로, 이보다 작은 면적의 아파트들이 감정가보다 낮은 가격에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

등기부상 채권 총액이 높고 채권자의 적극적인 참여가 예상되므로, 감정가의 90~95% 수준에서 낙찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 335,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.