나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12227 [1] 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1)(3)(5)는 충청남도 아산시 영인면 신화리 350 소재 ‘신화초등학교’ 북동측
근거리에 위치하는 전원주택 단지(컨스더비스타) 내에 소재하는 토지로, 부근은 주택,
공장, 농경지 및 임야의 혼합지로 부근 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 남측 인근에 간선도로 및 시내 버스 정류소가 소재
하여 대중 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (1)(3)(5) 남측으로 하향 경사지인 토지를 2단으로 평탄하게 조성한 사다리형의
토지로 기호(1) 근린생활부지, 기호(3)(5) 단독주택 부지임.
기호 (7)(8) 부정형의 완경사 토지로, 현황 주택단지 내의 내부 도로 및 진입 도로로
이용 중이며 공유지분임.

인접 도로상태

기호 (1)(3)(5) 남측으로 로폭 약 5 - 6m의 포장 도로에 접함.
기호 (7)(8) 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)(3)(5)(8)
계획관리지역

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

기호 (7)
계획관리지역

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 초지
<초지법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(8) 공부상 지목 ""대""이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대 관계 미상임.

2. 기호(7)충청남도 아산시 영인면 신화리 335-11, (8)충청남도 아산시 영인면 신화리 335-8은 공유지분으로 위치 확인이 곤란하며, 주식회사 조안산업개발 외 공유지분 중 주식회사 조안산업개발 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가 특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분 면적만을 사정 평가 하였음.

335-11 계획관리지역 4,682㎡ 주식회사 조안산업개발 지분 갑구 6번
4682분의 373 중 일부 4682분의 76.82
주식회사 조안산업개발 지분이 4,682㎡ x 76.82/4682= 76.82㎡
335-8 계획관리지역 1,647㎡ 주식회사 조안산업개발 지분 갑구 2번
1647분의 1550 중 일부 1647분의 314.59
주식회사 조안산업개발 지분이 1,647㎡ x 314.59/1647= 314.59㎡

3. 본건 기호(1)(3)(5) 지상에 소재하는 바닥포장, 담장, 옹벽, 조경, 수목 등은 일반적인
거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

4. 본건 기호(5) 지상에 간이 구조(철파이프조 천막지붕 1동)의 차고 1동이 소재하나 해당
건물의 이동이 용이한 것으로 판단하되 본건 평가에서 제외하였으니, 경매 진행 및
입찰시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)(4)(6)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕으로,
(사용승인일 : 기호 2 - 2022.03.07. 기호 4, 4 - 2022.04.27.)
외벽은 외장 석재 시공 및 스타코 치장 마감
내벽은 페인팅 및 타일 마감
창호는 샤시 마감임.

이용상태

기호(2)
지하층은 주차장, 1층은 제2종근린생활시설 용도임.

기호(4)(6)
공히 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비, LPG 공급설비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물
본건 기호(5) 지상에 간이 구조(철파이프조 천막지붕 1동)의 차고 1동이 소재하나 해당
건물의 이동이 용이한 것으로 판단하되 본건 평가에서 제외하였으니, 경매 진행 및 입찰시
참고 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임.

2. 기호 ""2""건물은 공부상 제2종근린생활시설이지만 외관, 내부시설, 시공상태, 단지 내
유사 건물의 이용상황 등을 고려하면, 단독주택으로 이용 가능한 것으로 추정되어
이러한 사항을 해당 토지 및 건물의 평가시 반영하였으므로, 경매 진행 및 입찰시 유의
하시기 바람.


3. 기호 ""4, 6""건물의 1층 방은 확장 발코니 확장형 발코니 타입으로 건축되었으며,
외관상 해당 부분은 본건 건물과 일체로 이용 중이므로 해당부분을 건물의 평가시
반영하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고 하시기 바람.

4. 본건 현장 조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는
건축물대장의 도면, 외부 관찰, 평가관련 자료 등을 참고 하였음.

물건 비고

일괄매각. 목록5 지상의 제시외 간이구조(철파이프조 천막지붕) 1동 매각에서 제외. 목록8 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임. 목록2 공부상 제2종 근린생활시설이나 단독주택으로 이용 가능한 것으로 추정. 유선영이 2026.3.13. 유치권신고(공사대금, 분양계약금 등 2,675,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
나리건설(유선영)이 2026.7.3. 유치권신고(공사대금 220,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. "2026.7.9.정정•변경"

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12227 (1)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-14

용도: 단독주택 및 제2종 근린생활시설 (목록2 건물은 제2종 근린생활시설이나 단독주택으로 이용 가능 추정)

감정가: 2,065,719,070원 (약 20억 6571만 9070원)

토지 면적: 7,777.00㎡ (약 2352.7평) - (총 필지 면적)

토지 지분: 3,762.50㎡ (약 1138.2평) - (매각 대상 토지 지분 면적)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 756.06㎡ (약 228.7평) - (건물(2) 193.6㎡, 건물(4) 281.23㎡, 건물(6) 281.23㎡)

건물 지분: 756.06㎡ (건물 전체 매각)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (단, 목록5 지상의 간이 구조 차고 제외)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (근저당권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)

특이사항: 유치권, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록5 지상 간이구조(철파이프조 천막지붕) 1동 매각에서 제외. 목록8 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임. 목록2 공부상 제2종 근린생활시설이나 단독주택으로 이용 가능한 것으로 추정됨. 유선영이 2026.3.13. 유치권 신고(공사대금, 분양계약금 등 2,675,000,000원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함. 나리건설(유선영)이 2026.7.3. 유치권 신고(공사대금 220,000,000원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함.

1.2. 입지조건

주변 환경:

본건은 충청남도 아산시 영인면 신화리에 위치하며, ‘신화초등학교’ 북동측 근거리에 소재하는 전원주택 단지(컨스더비스타) 내에 포함됩니다. 주변 지역은 주택, 공장, 농경지 및 임야가 혼합된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량으로 본건까지 출입이 가능합니다. 남측 인근에 간선도로가 있고 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

본건 토지(기호 1, 3, 5)는 남측으로 하향 경사지인 토지를 2단으로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로, 기호 (1)은 근린생활시설 부지, 기호 (3) 및 (5)는 단독주택 부지로 이용 중입니다.

토지(기호 7, 8)는 부정형의 완경사 토지로, 현재 주택 단지 내 내부 도로 및 진입 도로로 이용되고 있으며 공유지분으로 되어 있습니다.

인접 도로 상태:

기호 (1), (3), (5) 토지는 남측으로 폭 약 5~6m의 포장 도로에 접하고 있습니다.

기호 (7), (8) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(2021-07-22)으로 지정되어 있습니다.

기호 (7) 토지는 초지법 적용 대상입니다.

1.3. 권리분석

소유권:

주식회사 조안산업개발 (2020.08.07. 매매를 원인으로 한 소유권 이전 등기)

말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.09.06. 접수) - 채권액 1,548,000,000원

본 경매 절차로 인해 말소될 권리입니다.

등기부상 권리 내역:

* 등기구분: 갑1 (토지)

접수일자: 2020-08-07

권리종류: 소유권이전

권리자: 주식회사조안산업개발

* 등기구분: 을3 (토지)

접수일자: 2022-09-06

권리종류: 근저당권

권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

권리금액: 1,548,000,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑4 (토지)

접수일자: 2025-08-19

권리종류: 임의경매

권리자: 도솔신용협동조합

권리금액: 908,023,041원 (본건 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,548,000,000원

* 건물 등기부상 권리 내역은 토지 등기부상 권리와 동일하게 을1 근저당권이 말소기준권리가 되며, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: BUSHTYLERNICOLE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: SMITHRYANWILLIAM

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 공석희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 박애련

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 0원이며, 대항력이 없어 낙찰 후 인수되지 않습니다.)

유치권 관련 사항:

* 유선영: 2026.03.13. 유치권 신고 (공사대금, 분양계약금 등 2,675,000,000원).

* 나리건설(유선영): 2026.07.03. 유치권 신고 (공사대금 220,000,000원).

* *주의: 상기 유치권 신고액 총액은 2,895,000,000원(약 29억 원)에 달하며, 이는 감정가를 상회하는 금액입니다. 다만, 이러한 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 인수하거나 법적 분쟁이 발생할 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다. *

1.4. 상권분석

본건은 충남 아산시 영인면의 '컨스더비스타'라는 전원주택 단지 내에 위치합니다. 단독주택 부지 및 제2종 근린생활시설 부지가 복합적으로 구성되어 있으며, 일부 건물은 단독주택으로도 활용 가능한 것으로 추정됩니다.

주변 환경은 주택, 공장, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 대규모 상업 지구보다는 지역 기반의 상업 시설 또는 단지 내 편의시설로서의 역할에 적합합니다.

건물(2)이 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으나, 단독주택으로도 이용 가능성이 있어 주거와 소규모 상업 기능을 겸비한 복합 용도 활용이 기대됩니다.

인접한 신화초등학교는 단지 내 주거 환경의 안정성을 더하며, 간선도로 및 버스 정류소와의 접근성도 양호한 편입니다.

컨스더비스타 단지 자체 및 인근 지역의 수요를 충족하는 독점적인 상권 형성이 가능할 수 있으나, 넓은 배후 수요를 기대하기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경:

충청남도 아산시 영인면 신화리 '컨스더비스타' 전원주택 단지 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주요 시설 접근성:

* 신화초등학교: 북동측 근거리에 위치하여 자녀 교육 접근성이 좋습니다.

* 교통: 남측 인근 간선도로 및 시내버스 정류소를 통해 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 지역의 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. (구체적인 정보는 제한적)

건물 이용 현황:

* 건물(2) (약 193.6㎡): 공부상 제2종 근린생활시설이나, 단독주택으로도 이용 가능한 것으로 추정됩니다.

* 건물(4), (6) (각 약 281.23㎡): 단독주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, LPG 공급 설비가 완비되어 있습니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권 문제:

가장 큰 리스크는 유선영 및 나리건설(유선영)이 신고한 유치권입니다. 총 신고액 2,895,000,000원(약 29억 원)에 달하는 금액이며, 이 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 실질적인 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

토지 지분 매각:

총 토지 면적 7,777㎡ 중 3,762.50㎡의 지분만 매각 대상이므로, 토지 전체의 사용 및 관리에 있어 공유자(다른 지분 소유자)와의 협의가 필수적입니다. 향후 개발 또는 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

공부상 내용과 현황의 차이:

목록 8번 토지는 공부상 지목이 '대'이나, 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 해당 토지의 독립적인 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

건물 용도 추정:

목록 2번 건물은 공부상 제2종 근린생활시설이나 단독주택으로도 이용 가능할 것으로 추정됩니다. 실제 이용 시 건축물대장 및 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

매각 제외 물건:

목록 5번 지상에 소재하는 간이 구조(철파이프조 천막지붕)의 차고 1동은 매각에서 제외되므로, 이를 고려해야 합니다.

공유지분 토지의 복잡성:

기호 (7), (8) 토지 등 일부 토지가 공유지분으로 되어 있으며, 주식회사 조안산업개발의 지분만 평가된 부분도 있어 토지 이용 및 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충남 아산시 영인면의 '컨스더비스타' 전원주택 단지 내에 위치한 토지 지분 및 건물 전체 매각 건입니다. 비교적 최신(2022년 사용 승인)의 단독주택 및 근린생활시설 용도의 건물들이 포함되어 있으며, 총 토지 면적은 7,777㎡에 달합니다.

감정가는 약 20.66억 원으로 책정되었으나, 현재 신고된 유치권 총액이 28.95억 원에 달하고 그 성립 여부가 불확실하여 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다.

건물이 신축에 가깝다는 장점이 있지만, 토지 지분 매각이라는 점과 유치권 문제로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

성립 여부가 불분명한 대규모 유치권으로 인해 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁이 예상되므로, 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물:

2022년에 사용 승인된 건물들로, 신축에 가까운 상태를 유지하고 있어 즉시 사용 또는 최소한의 보수 후 활용이 가능합니다.

복합 용도 가능성:

단독주택과 근린생활시설의 혼합 구성을 통해 주거 목적뿐만 아니라, 상업적 용도로도 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

전원주택 단지 내 입지:

'컨스더비스타' 단지 내에 위치하여 일정한 주거 쾌적성과 단지 내 거주민을 기반으로 하는 수요를 기대할 수 있습니다.

넓은 토지 면적 (총):

비록 지분 매각이지만, 전체 토지 면적이 7,777㎡로 상당하여 향후 개발 또는 용도 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,065,719,070원입니다.

그러나 유치권 신고액 총 2,895,000,000원(약 29억 원)이 성립 여부 불분명한 상태로 존재하여, 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다.

유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 결정되므로, 현재 상태에서의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

만약 유치권이 모두 인정된다면, 본 건의 실질적인 가치는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

따라서, 법률 전문가와 유치권 성립 여부에 대한 명확한 판단이 선행되지 않는 한, 보수적인 관점에서 감정가의 50% 이하 수준인 약 10억 원 내외부터 시작하여 상황에 따라 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

유치권이 완전히 해소되거나 인수되지 않는다는 전제 하에만 감정가 수준을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.