나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12293 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1054 천안백석하우스토리엔시티 4층454호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 ‘천안제3일반산업단지’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 산업단지와 근린생활시설, 상업용 및 업무용 시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 미성숙 상업지대로서 제방 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 내 4층 454호로서
(사용승인일: 2020.02.27.)
외벽 : 외장 석재류 붙임, 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지및 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지(2015-09-08)<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경12293 (1)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 백석동 1054 천안백석하우스토리엔시티 4층454호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

70,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 9.94㎡ (약 3.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.10. 주의사항

(정보 없음)

1.11. 특수물건정보

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 ‘천안제3일반산업단지’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 산업단지와 근린생활시설, 상업용 및 업무용 시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 미성숙 상업지대로서 주변 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 20m의 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지(2015-09-08)<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (신한은행, 84,000,000원)

3.2. 등기부상 권리내역

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 김현옥) - 2021-11-16 말소

* 근저당권 (을3, 신한은행, 84,000,000원) - 2021-11-16 접수, 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 임의경매 (갑3, 케이에프에스이오공육유동화전문, 74,648,417원) - 2025-08-27 접수, 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 84,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없으며, 기타 특이사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주위환경

대규모 산업단지와 근린생활시설, 상업용 및 업무용 시설 등으로 형성된 미성숙 상업지대임.

4.2. 이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

4.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 내 4층 454호

* 사용승인일: 2020.02.27.

* 외벽: 외장 석재류 붙임, 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 벽지및 타일붙임 등 마감.

* 창호: 섀시창호임.

4.4. 건축물 표제부 요약

* 신축 허가일: 2017-01-05, 사용승인일: 2020-02-27

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 제1.2종근린생활시설

* 총 호실수: 593호

* 건물 총 면적: 29,710.09㎡ (약 8,986.76평)

4.5. 최근 매매/전월세 정보

* 2026년 4월 2일, 7,500만원 (전용면적 20.96㎡) - 직거래

* 2026년 4월 2일, 7,500만원 (전용면적 20.96㎡) - 직거래

* 2026년 5월 1일, 5,000만원 (전용면적 20.93㎡) - 중개거래

최근 거래가는 7,500만원 수준이나, 5,000만원의 저가 거래도 존재함.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 대규모 산업단지가 있으며, 근린생활시설, 상업용 및 업무용 시설이 혼재되어 있음. 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

주변에 쇼핑몰, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용 가능함.

5.3. 주변 유해시설

주변에 심각한 유해시설이나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 현황

임차인 현황에 대한 정보가 없으며, 임대관계가 미상임. 보증금 또한 0원으로 표시되어 있어 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 함.

6.2. 물건 특성

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임.

6.3. 시장 변동성

최근 거래 중 5,000만원의 매우 낮은 가격 거래가 존재하여, 시장 가격의 변동 가능성 또는 해당 물건만의 특이사항 존재 가능성에 대한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 천안제3일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됨.

교통 접근성 및 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 편임.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리상의 큰 문제는 없어 보임.

그러나 임차인 현황 및 임대 관계가 미상인 점이 가장 큰 리스크 요인이므로, 현장 방문을 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악하는 것이 필수적임.

또한, 최근 거래가 중 5,000만원이라는 현저히 낮은 가격의 거래가 존재하여 추가적인 시세 확인 및 물건 상태 점검이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2020년 준공)

* 산업단지 인근으로 임대 수요 기대

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음

* 향후 시세 상승 가능성 (시장 상황 및 임대 여건 개선 시)

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 7,000만원이며, 최근 실거래가는 7,500만원 수준에서 형성되어 있습니다.

그러나 임차인 현황 미확인 및 저가 거래 사례 존재로 인한 불확실성을 감안해야 합니다.

따라서, 안전한 투자를 위해 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

적정 입찰가 범위: 6,800만원 ~ 7,500만원

본 물건의 경우, 임차인 현황을 파악하고 임대 가능성을 확인한 후에 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 만약 임대가 용이하고 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다면, 최근 실거래가 상단인 7,500만원까지 고려해볼 수 있습니다. 반면, 공실 우려가 크거나 수리 등의 추가 비용이 발생한다면 감정가 이하로 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.