나이스옥션 법원경매 천안 2025타경682 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 755 풍세면보성리755근린생활시설 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 소재 '풍세산업단지' 내에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로(풍세산단로, 풍세산단1로 등)변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물 중 1층 102호(건축물대장상 사용승인일 2024. 11. 26.)로서,

- 외벽: 철골구조 마감 등
- 내벽: 판넬 마감 등
- 바닥: 몰탈 마감 등
- 창호: 강화유리 및 새시창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약15m, 북서측으로 폭 약12m의 포장도로에 각 접하며 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(풍세일반산업단지), 준공업지역, 지구단위계획구역(풍세산단), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(풍세산단)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경682 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 755 (풍세면보성리755근린생활시설 1층102호)

신 주소: 충청남도 천안시 동남구 풍세산단로 265 (풍세면 보성리)

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점) / 근린상가

감정가: 715,000,000원

토지 면적: 290.00㎡ (약 87.7 평)

건물 면적: 171.12㎡ (약 51.8 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서청주신용협동조합)

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리에 위치하며, '풍세산업단지' 내에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 용이하며, 인근 도로(풍세산단로, 풍세산단1로 등)에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있으며, 남동측으로 폭 약 15m, 북서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 관리 상태는 양호합니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역(풍세일반산업단지), 준공업지역, 지구단위계획구역(풍세산단)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 공장설립승인지역 등의 제한 사항이 있습니다.

지역 관련 이슈: 인근 지역(동남구 동면)에서 산업폐기물 매립장 및 변전소 건설 관련 주민 갈등이 보도된 바 있습니다. 본 물건이 위치한 풍세산업단지와의 직접적인 영향 범위는 추가적인 확인이 필요하나, 산업단지 인근 지역의 환경 문제 관련 이슈는 잠재적 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 명도 및 권리관계에 있어 긍정적인 요소입니다.

등기부 요약:

소유권 보존: 한기성 (접수일자: 2024-12-13)

근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (권리금액: 480,000,000원, 말소기준권리)

근저당: 강희경 (권리금액: 88,400,000원)

가압류: 광주은행 (권리금액: 15,747,520원)

임의경매: 서청주신용협동조합 (권리금액: 406,922,090원, 본 경매 신청 채권자)

가압류: 롯데캐피탈주식회사 (권리금액: 5,473,571원)

총 등기부채권액: 589,621,091원

권리 분석 결과: 등기부 상 모든 권리(소유권 제외)는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 풍세산업단지 내에 위치하여, 산업단지 종사자 및 관련 업종의 배후 수요를 기대할 수 있는 상권입니다.

주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어, 일반 근린 상권으로서의 수요 또한 일부 확보될 수 있습니다.

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 승인되었으나, 현재 공실 상태이므로 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설로는 산업단지 내 및 인근 지역의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 보다 구체적인 대규모 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

교통 측면에서는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

건축물 사용승인일이 2024년 11월 26일로 비교적 신축 건물에 해당하여, 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태로, 명도 자체는 용이할 수 있으나 신규 임차인 확보까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

산업단지 상권 특성: 산업단지 내 상권은 특정 시간대에 유동인구가 집중되는 경향이 있으며, 단지 내 주요 시설과의 접근성 및 도로망이 상권 활성화에 중요한 영향을 미칩니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 일부 법규상 제한이 있어 특정 업종 운영 시 면밀한 검토가 필요합니다.

환경 관련 이슈: 인근 지역(동남구 동면)에서 산업폐기물 매립장 및 변전소 건설 등 환경 관련 시설 입지로 인한 주민 갈등이 보고되고 있습니다. 본 물건과의 직접적인 관련성은 명확하지 않으나, 산업단지 인근 지역의 환경 문제에 대한 잠재적 우려가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 풍세산업단지 내에 위치한 제2종근린생활시설로, 2024년 11월에 사용 승인이 완료된 신축 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 현재 공실 상태로 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 매우 안전합니다. 산업단지의 배후 수요를 활용한 사업이나 임대 사업에 적합할 수 있으며, 양호한 교통 및 주변 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 산업단지 상권의 특성과 일부 토지이용계획상 제한, 인근 지역의 환경 관련 이슈 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2024년 11월 사용 승인된 건물로, 즉시 사용 및 임대가 가능하며 초기 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리 부담이 전혀 없습니다.

산업단지 배후 수요: 풍세산업단지 내 위치하여 단지 종사자들을 대상으로 하는 업종에 유리하며, 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

임차인 인수 부담 없음: 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이며, 현재 공실 상태로 명도 절차 진행이 수월합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금은 고려하지 않습니다.

감정가 715,000,000원을 기준으로, 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 시세, 향후 예상 수익률, 거래 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.